Immobilien auf Mallorca kaufen: Der ultimative Einkaufsratgeber

Immobilien auf Mallorca kaufen

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte sich im Vorfeld eine möglichst genaue Strategie zurechtlegen. Doch Achtung – es gibt vieles zu beachten! Was genau, das erfahren Sie in diesem Artikel. Nach der Lektüre dieses Artikels haben Sie dann die Sicherheit, dass Ihr Traum von der Immobilie auf Mallorca nicht nur in Erfüllung geht, sondern Ihnen auch dauerhaft Freude bereitet.

Inhaltsverzeichnis

Finden Sie Ihren passenden Ort

Hilfreich ist es, vor der Suche sich selbst ein paar Fragen zu beantworten und eine Strichliste anzulegen um bereits im Vorfeld mögliche Enttäuschungen zu vermeiden. Der Standort spielt dabei als wichtiger Punkt ebenso eine Rolle wie Lage und Größe des Objekts. Auch macht es einen Unterschied, ob Sie die Immobilie hauptsächlich während der Hochsaison oder auch während der Wintermonate bewohnen bzw. vermieten wollen. Nicht zuletzt beeinflusst das Ihnen zur Verfügung stehende Budget Ihre Wahl des Objekts.

Dabei müssen es nicht immer die bekanntesten Orte mit Promi-Status und den große klangvollen Namen sein, um als Standort für eine schöne und ansprechend gelegene Immobilie auf Mallorca in Frage zu kommen. Gerade unter den als Geheimtipps gehandelten Destinationen auf der Insel befinden sich einige echte Entdeckungen mit Mehrwert und viel Entwicklungspotential nach oben auch in Sachen Rendite.

Es muss nicht immer Peguera sein - Mallorcas sonniger Südwesten hat Überraschungen zu bieten

Unter den beliebten Badeorten auf Mallorca vor allem im Südwesten der Insel lassen neben bekannten Destinationen wie Santa Ponca oder Peguera während der letzten Jahr eine Reihe bislang eher weniger besuchter und mindestens genauso attraktiver Orte aufhorchen. Dabei konnten sich reine Ferienorte wie das charmante Illetas zu regelrechten Geheimtipps mit einem guten Ruf auch bei deutschen Interessenten mausern.

Pool im Garten

Als Immobilienmakler Illetas beraten und begleiten wir Sie vor Ort freundlich und kompetent bei der Wahl des passenden Objekts. Langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche und Insider-Kenntnisse über die Gepflogenheiten und Konditionen, aber auch die Fallstricke und möglichen Hindernisse bei der Suche nach dem passenden Objekt auf der Insel machen uns zu einem kompetenten und seriösen Partner auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie.

Dabei fließen in unsere Empfehlungen neben Bausubstanz und Ausstattung sowie Lage des Objekts auch fundierte Kenntnisse der rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten in Spanien und insbesondere auf den Balearen mit ein. Überlassen Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca nichts dem Zufall und vertrauen Sie dem Fingerspitzengefühl und der beruflichen Kompetenz und Professionalität Ihres Immobilienmaklers!

Mallorca nach wie vor als Sehnsuchtsinsel Nummer 1 mit boomendem Immobilienmarkt

Yacht in der Bucht

Die Sehnsucht nach einem Domizil unter der Sonne Mallorcas als Zweitwohnsitz ist unter potentiellen Immobilienkäufern während der letzten Jahre deutlich gestiegen. Neben den Wunsch nach den eigenen auch im Urlaub komfortabel und selbstbestimmt zu nutzenden vier Wänden ohne die Zwänge des Hotellebens treten das Bedürfnis nach einem sonnigen Altersruhesitz und Interesse an einer renditestarken Kapitalanlage.

Mit diesen Wünschen stehen die Deutschen nicht alleine da, denn der Ansturm auf hochwertige Mallorca-Immobilien hat 

international in jüngster Zeit deutlich an Tempo zugelegt. So zieht es aktuell immer mehr Schweden zu einem komfortablen Zweitwohnsitz auf der landschaftlich besonders reizvollen Baleareninsel.

Die hervorragende Infrastruktur mit jahrzehntelanger Erfahrung im Tourismus, rund 300 sichere Sonnentage im Jahr und hervorragend gepflegte Strände am türkisblauen Meer machen Mallorca für viele Menschen nicht nur aus Europa zur Sehnsuchtsinsel Nummer 1. Das Angebot wird daher deutlich knapper werden und mit steigenden Preisen ist in der Zukunft infolge rasant wachsender Nachfrage zu rechnen.

Das gilt für eine komfortable Villa oder Finca mit ländlichem Charme ebenso wie für ein urbanes Penthouse in Palma oder ein Reihenhaus oder Apartment mit Meerblick in Strandnähe. Mallorca erlebt aktuell einen Run zahlungskräftiger Klientel aus aller Welt vor allem auf gehobene Immobilien mit Werthaltigkeit. Der Markt ist klar in Bewegung und die Spirale bewegt sich unaufhaltsam nach oben.

Daher sollten Sie nicht allzu lange warten, bis Sie sich Ihr Traumobjekt auf der Insel zulegen. Satte Renditen von 

„Das Angebot wird schon in naher Zukunft deutlich knapper werden – und darum werden auch die Preise bald steigen.“

5 Prozent brutto und mehr bei einer Kapitalanlage sprechen eine deutliche Sprache. Und ein Ende des Booms ist nicht abzusehen, im Gegenteil. So entdecken aktuell zum Beispiel nach den Russen auch Amerikaner und zunehmend Chinesen die gut erreichbare Baleareninsel als Objekt der Begierde. Da heißt es für den deutschen Kapitalanleger schnell zuzugreifen, bevor es andere tun.

Rückläufige Zinsentwicklung macht eine Kapitalanlage in Mallorca-Immobilien so attraktiv wie nie

Da die Zinsentwicklung aktuell rückläufig ist und die Konditionen für eine Mallorca-Immobilie als Kapitalanlage und Altersvorsorge so gut sind wie selten, sind Kaufinteressenten gut beraten mit der Investition nicht zu lange zu warten. Der springende Punkt beim Kauf ist allerdings neben der Lage die Seriosität des Angebots, das ein im spanischen Immobilienrecht unerfahrener Laie häufig nicht von einer unsoliden Offerte zu unterscheiden vermag.

Terrasse im Garten

„Das vermeintlich günstigste Angebot erweist sich oft als nicht das Beste.“

Das vermeintlich günstigste Angebot erweist sich jedoch bei näherer Betrachtung nicht unbedingt als das beste und das verlockende Schnäppchen „unter der Hand“ entpuppt sich gelegentlich als wirtschaftlicher oder rechtlicher Bumerang. Als versierter Immobilienmakler Illetas sind wir mit den rechtlichen und wirtschaftlichen sowie behördlichen Vorgaben rund um den Kauf von Häusern und Apartments auf Mallorca bestens vertraut. Wir überprüfen sämtliche Immobilien auf Herz und Nieren und bieten unseren Kunden ausschließlich seriöse und in jeder Hinsicht sichere Objekte an.

Denn die optimale Offerte beim Kauf einer Mallorca-Immobilie ist nicht die erstbeste, sondern die am besten geprüfte, idealerweise abgestimmt auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse.

Als EU-Bürger problemlos Wohnung oder Haus als Immobilie in Spanien kaufen

Grundsätzlich können Sie als Bürger der EU Immobilien auf Mallorca ohne Einschränkung erwerben, sei es zur Eigennutzung, zur Weitervermietung als Kapitalanlage oder als Altersvorsorge. Dennoch ist vor einem Kauf zu beachten, dass das spanische Recht bei einem Kauf von Wohneigentum nicht eins zu eins deckungsgleich mit dem deutschen ist.

Pool bei Nacht

Das gilt für die steuerlichen Aspekte ebenso wie für Einträge in das Grundbuch und Kaufvertrag. Zudem darf auch auf dem investitionsfreundlichen Mallorca längst nicht mehr wie noch in den 1960er oder -70er Jahren ungezügelt in die Landschaft hinein gebaut werden. Gerade während der letzten Jahre ist hier zum Wohl der Umwelt und der Landschaft und nicht zuletzt eines qualitativ nachhaltigen Tourismus ein Umdenken der Verantwortlichen auf Mallorca erfolgt. Umweltsünden sowie nicht genehmigte Bauaktivitäten werden anders als früher mittlerweile streng mit empfindlichen Geldbußen und drohendem Abriss geahndet.

Die Bauvorschriften sind zudem auf der Insel nicht einheitlich geregelt, sondern können von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Was zum Beispiel an der Playa de Palma für Bauherren noch möglich ist, kann zum Beispiel im Südwesten mittlerweile verboten sein. Das mag für den Käufer ein böses Erwachen bedeuten, wenn er sich blauäugig und ohne Kenntnis der Rechtslage eine vermeintlich günstige Immobilie zum Beispiel in der hochbegehrten ersten Meereslinie zulegen will.

Zu beachten ist auch das sehr spezielle spanische Wegerecht, das teilweise auf uralte Eigentumsverhältnisse zurückgeht und von den spanischen Behörden sehr genau genommen wird. Ein Abschotten von gekauftem Grundstück und Immobilien gegen einen öffentlichen Zugang zum Beispiel durch Tor und Mauer ist dabei nur bedingt und nicht in jedem Fall möglich.

Warum Sie unbedingt mit einem Makler zusammenarbeiten sollten!

Umso begehrter vor allem als Anlageobjekte zur Weitervermietung sind die rechtlich rundum abgesicherten und von keinerlei Einschränkungen belasteten Objekte in dieser Filetlage. Denn Immobilien in erster Meereslinie gibt es ganz legal und rechtlich abgesichert nach wie vor, allerdings zunehmend seltener. Wir als ortskundige Immobilienmakler kennen diese Feinheiten und rechtlichen Voraussetzungen und nehmen ausschließlich von der Rechtslage her wasserdicht überprüfte Offerten in unser Portfolio auf.

In den zu Calvià gehörenden Ferienorten Sonne satt, schöne Strände und die Nähe zu Palma genießen

Abendrot bei Santa Ponsa

Der Südwesten von Mallorca mit einer Reihe bekannter Badeorte rund um Calvià als Hauptort zählt zu den sonnigsten und attraktivsten Regionen auf der facettenreichen Baleareninsel. Die Sonnensicherheit liegt hier bei rund 300 Tagen im Jahr und zieht zu jeder Jahreszeit Sonnenanbeter an die gepflegten und sauberen Strände. Temperaturen von mehr als 30 Grad sind hier im Hochsommer die Regel und noch im Oktober, wenn in Deutschland bereits alles Grau in Grau ist, klettern die Temperaturen auf mehr als 20 Grad und der Wind weht sanft.

Scharfe Nordwinde erreichen die Küste hier nicht und kapitulieren angenehmerweise vor den dichten Wäldern und dem dahinter aufragenden Tramuntana-Gebirge. Ein weiterer Pluspunkt, der als "weicher Standortfaktor" für den Kauf einer Immobilie in der Region spricht, ist die Nähe zur Hauptstadt Palma in Verbindung mit hervorragender Verkehrsanbindung.

An einem Tag am feinsandigen Strand in der Sonne faulenzen, am anderen die Wanderschuhe für eine naturnahe Tour ins Hinterland schnüren und am dritten für Shopping und Kultur nach Palma fahren, das alles ist hier problemlos und ohne zeitraubende Anfahrten möglich. Diese Vielseitigkeit und die Bemühungen um hochwertigen Qualitätsurlaub weg vom Massentourismus werden die Rendite-Aussichten von Kapitalanlegern an der Südwestküste erheblich erhöhen.

Agenda Local 21 und neues Bewusstsein für Werthaltigkeit und Bauen mit Augenmaß

Der 54 Kilometer lange Küstenstreifen zwischen Mittelmeer und einem ausgedehnten Waldgebiet im Hinterland gehört zu den schönsten auf der ganzen Insel und hat seit den 1960er Jahren die Entwicklung von vor allem bei Deutschen beliebten Ferienorten wie Peguera und Santa Ponça befördert.

Das wegen seiner Beton-Architektur weniger attraktive Magaluf ist ebenso wie das dank seiner palmengesäumten Promenade hübschere Palma Nova vor allem Hotspot britischer Pauschaltouristen. Der kleine feine Edel-Ort Port Nous hingegen mit seiner ausgedehnten Marina und attraktiven Flaniermeile wird vorrangig von britischer und spanischer Prominenz frequentiert.

Calvià selbst ist kein Touristenort und hat sich seinen ursprünglichen Charakter als typisch balearische Kleinstadt weitgehend bewahren können. Hier laufen die Fäden für die administrative Regulierung von Fremdenverkehr und Baubestimmungen in sämtlichen zu Calvià gehörenden Ferienorten zusammen.

Diesen Umstand sollten sich potentielle Immobilienkäufer vor Augen halten, wenn Sie sich für ein Objekt in der Region interessieren: Selbst die bekannten Ferienorte sind nicht selbstständig in ihren Planungen, sondern abhängig von den Strategien und Entscheidungen der Administration in Calvià. Und diese hat während der letzten Jahre einen deutliche Kurswechsel vollzogen, was den Bau von Immobilien in der ersten Meereslinie betrifft: Die sogenannte Agenda Local 21 der Gemeinde schränkt die bebaubare Fläche in der ersten Reihe deutlich ein und hat den Flächennutzungsplan dementsprechend geändert.

Eine aufgelockerte Wohnbebauung, mehr Lebensqualität und ein Plus für die Umwelt sind das Ziel, fort von Betonburgen in unmittelbarer Meernähe hin zu nachhaltigem Qualitätstourismus mit Respekt vor der Umgebung. Dieses im Kern löbliche Ziel bedeutet für den privaten Investor, dass hier anders als in früheren Zeiten nicht mehr uneingeschränkt Ferienimmobilien in der ersten Meereslinie zur Verfügung stehen.

Eine Wohnbebauung wird dort in Zukunft nur noch eingeschränkt möglich sein, einige ältere Objekte wurden bereits abgerissen. Umso wertvoller sind diejenigen Immobilien, die weiterhin Bestand haben dürfen.

Immobilien auf Mallorca in Filetlage am Meer sind heiß begehrt und werden rar

Bei allen Einschränkungen ist Bauen auch in erster Meereslinie selbstverständlich unter Auflagen weiterhin möglich und Bestandsimmobilien aus diesem begehrten Segment sind ebenfalls nach wie vor auf dem Markt. In anderen Regionen auf der Insel wie zum Beispiel in den zur Hauptstadt Palma gehörenden Destinationen wie Can Pastilla sieht die Rechtslage in Sachen Bebauung jeweils leicht anders aus.

Die Immobilienpreise für Traumobjekte direkt am Meeressaum, für viele Feriengäste Inbegriff eines gelungenen Mallorca-Urlaubs, lagen immer schon und liegen mittlerweile umso mehr 

„An der auch in Zukunft lukrativen und stetig steigenden Werthaltigkeit der Ferienimmobilien besteht angesichts des nicht abreißenden Booms auf Mallorca nicht der geringste Zweifel.“

in allen Badeorten über den Preisen für Häuser und Apartments in zweiter oder gar dritter Meereslinie. In Zukunft wird der Markt noch enger und die Objekte teurer werden, ein rechtzeitiger Kauf ist daher all denjenigen anzuraten, die jetzt noch in eine solche Immobilie ihr Kapital zu vertretbaren Konditionen investieren wollen.

Denn an der auch in Zukunft lukrativen und stetig steigenden Werthaltigkeit solcher Ferienimmobilien besteht angesichts des nicht abreißenden Booms auf Mallorca nicht der geringste Zweifel. Fachliches Know-how und Gespür für ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis unter Berücksichtigung sämtlicher regionaler und lokaler Gegebenheiten auf der Insel machen den zertifizierten und geprüften Immobilienmakler zum kompetenten Vermittler Ihrer nachhaltigen Ferienimmobilie.

Gediegene Ruhe fern vom Massentourismus in exklusivem Ambiente genießen

Ein zunehmend attraktiver Geheimtipp für eine lukrative Kapitalanlage in einen Standort an der Südwestküste Mallorcas sind die von Rummel auch im Hochsommer noch weitgehend verschonten Badeorte Bendinat und Illetes. Bendinat gehört zu den wenigen Ferienorten auf der Insel, die der Massentourismus mit seinen unangenehmen Folgen bislang trotz attraktiver Lage weitgehend links liegen gelassen hat.

Badebucht bei Cala Major

Statt gesichtsloser Unterkünfte und Betonburgen für Massentouristen bestimmen hochwertige Feriendomizile und Luxusherbergen die Szenerie. Gediegene Ruhe in einem gepflegten Ambiente zieht ein entsprechend exklusives und gut betuchtes Publikum aus aller Welt an. Erheblichen Anteil daran hat der weltberühmte und zudem wunderschön gelegene königlichen Golfplatz im Schatten eines neogotischen Schlosses.


Die Anlage gilt als eine der exklusivsten und schönsten ihrer Art auf der Baleareninsel und in unmittelbarer Nachbarschaft entstand eine exklusive und sehr hochklassig wirkende Anlage mit komfortablen Penthouse-Wohnungen.

Die zum Kauf stehenden Objekte eignen sich sowohl zur Eigennutzung als auch zu Renditezwecken, wurden im Rahmen einer seriösen Projektentwicklung rechtlich rundum abgesichert erschlossen und gebaut und fügen sich harmonisch ein in die Gediegenheit dieses wohltuend entspannten Ortes.

Bendinat ist als Ferienort internationaler orientiert als zum Beispiel das von Deutschen maßgeblich geprägte Peguera und zieht verstärkt wohlhabende Urlauber zum Beispiel aus Schweden und Russland und sogar China und den USA an, Tendenz steigend.

Wer hier Urlaub macht, legt Wert auf Ruhe und Exklusivität im Mallorca-Urlaub und schätzt gleichzeitig die bequeme Nähe zur Inselhauptstadt Palma. Der Erwerb einer soliden Immobilie an diesem seine große Zeit noch vor sich habenden Ort ist somit als Kapitalanlage eine sichere Bank.


Wo Wassersport und Golf im Sommer für ein Plus an Lebensqualität sorgen

Etwas lebhafter mit einem Mehr an Angeboten auch für ein jüngeres Publikum geht es im benachbarten Illetas zu. Der Ort ist dennoch nach wie vor ein Geheimtipp und zählt zu den echten Perlen an der sonnigen Südwestküste der Insel, wenn Sie auf der Suche nach dem idealen Standort für Ihre Mallorca-Immobilie sind.

Vor allem für eine Vermietung und Nutzung während der Hochsaison ist Illetas eine sehr gute Wahl. Buchungsanfragen durch sonnenhungrige Golfer, Wassersportler und andere gehobene Klientel speziell für die Sommermonate werden für diesen exklusiven und definitiv im Trend liegenden Ferienort laut zuverlässigen Prognosen deutlich steigen.

Überhaupt sollten Sie bei Ihren Überlegungen vor dem Kauf einer Mallorca-Immobilie die erwünschte Nutzung mit berücksichtigen. Möchten Sie Apartment oder Penthouse-Wohnung, Villa oder Finca selbst bewohnen oder streben Sie eine Vermietung zwecks Erwirtschaftung von Rendite an? Ist der 

Golfplatz

Sommer dabei Ihre vorrangige Reise- und Vermietungszeit oder möchten Sie in Ihrer Immobilie überwintern? Schätzen Sie deutsch geprägtes Ambiente wie in Santa Ponca oder Paguera

oder lieben Sie das internationale Flair wie zum Beispiel in Palma Nova? Bevorzugen Sie einen reinen Ferienort oder möchten Sie gerne mitten in der Stadt in Palma mit Blick auf die weltberühmte Kathedrale residieren? Oder zieht es Sie auf eine abgelegene Finca ins stille Hinterland? Je nachdem, wie Ihre Planungen sich gestalten, sollten Sie die passende Immobilie dazu aussuchen.

In einem Apartment oder Penthouse den Blick über Mallorcas Hauptstadt Palma schweifen lassen

Wenn Sie nicht in einem reinen Ferienort, sondern in einer historisch gewachsenen mallorquinischen Stadt wohnen möchten, dann empfehlen wir Ihnen als Alternative zu einem Ferienobjekt am Meer attraktive und komfortable Penthouse-Wohnungen mitten in der Altstadt von Palma. Der Standort ist für all diejenigen ideal, die auch im Mallorca-Urlaub nicht auf Stadtflair verzichten und dennoch schnell die nahen Strände der näheren Umgebung oder an der Südwestküste erreichen möchten.

Santa Ponsa

Palma wird zudem zunehmend attraktiv für Winterurlauber auf der Baleareninsel, denen die von der Sommersaison geprägten Badeorte auf der Insel während dieser Monate zu wenig belebt sind. Die quirlige Inselhauptstadt bleibt das ganze Jahr über attraktiv und lebendig und entfaltet zum Beispiel in der Vorweihnachtszeit oder zum Jahreswechsel ihren eigenen Zauber.

Diese Vorteile für Mallorca-Urlaub im Winter entdecken aktuell immer mehr Winterflüchtlinge vom Festland und bei Gästen aus dem kalten Schweden liegt ein schickes Penthouse mit Terrasse in der Altstadt von Palma derzeit absolut im Trend. Auf eines sollten Sie beim Erwerb Ihrer neuen Palma-Immobilie mit Fokus auf eine spätere Vermietung achten: Komfortable Ausstattung und eine großzügig gestaltete Terrasse mit tollem Ausblick sind auch in Palma ein absolutes Muss.

Beim Immobilienkauf auf Mallorca die Besonderheiten des spanischen Rechts beachten

Waage

Rechtlich gesehen gibt es im Prinzip für Bürger der EU zum Beispiel aus Deutschland keinerlei Benachteiligungen beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca gegenüber spanischen Käufern. Der Vorteil für Spanier beim Immobilienkauf auf Mallorca: Sie beherrschen die Sprache, kennen die Mentalität ihrer Landsleute und nicht zuletzt die spanischen Gesetze und Grundbuch-Regularien.

Denn diese sind eben nicht, wie der Laie fälschlicherweise meinen könnte, EU-weit identisch, sondern zeichnen sich in jedem Land durch jeweils spezielle Besonderheiten aus. Auch die 

Steuergesetzgebung in Bezug auf Immobilien weicht in Spanien von derjenigen in Deutschland und anderen Ländern ab. Als Immobilienmakler arbeiten wir daher mit erfahrenen und im Immobilien-, Grundstücks- sowie Steuerrecht bewanderten Juristen zusammen, damit der Kauf für Sie nachvollziehbar und vor allem vor und nicht nach Vertragsabschluss transparent bleibt.

Neben dem Gang zum Notar ist Einsicht in das entsprechende Grundbuch sowie die Unterlagen beim Katasteramt dringend zu empfehlen. Diesen Rat sollten Käufer umso mehr beherzigen, als ein Eintrag in das Grundbuch im Gegensatz zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages in Spanien und somit auch auf Mallorca beim Immobilienkauf rechtlich nicht zwingend erforderlich ist. Anders als in Deutschland sind Sie mit Unterzeichnung des Kaufvertrags automatisch der neue rechtmäßige Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Ererbtes Eigentum

Bei ererbtem Eigentum lassen Sie sich vorsichtshalber die Erbschafts- oder Schenkungsurkunde vorlegen, hat der Anbieter die Immobilie seinerseits gekauft, bestehen Sie auf Vorlage einer beglaubigten Kaufurkunde. Diese escritura publica de compraventa müssen auch Sie beim Kauf unterzeichnen und ist das wichtigste und allein legitimierende Papier beim Kauf einer Immobilie. Selbstverständlich vermitteln wir Ihnen bei Bestandsimmobilien auf Mallorca ausschließlich solche Objekte, bei denen die Rechtmäßigkeit des Vorbesitzes hieb- und stichfest dokumentiert und nachweisbar ist.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag zum Beispiel bei im Nachhinein entdeckten Mängeln ist nur unter erschwerten Bedingungen und mit viel juristischem Aufwand möglich. Unterzeichnen Sie also den Vertrag erst dann, wenn alle strittigen und vielleicht problematischen Fragen im Vorfeld restlos geklärt sind. Umgekehrt bietet Ihnen das Grundbuch anders als in Deutschland keine Gewähr, dass der Verkäufer auch tatsächlich der alleinige legitime Eigentümer der Immobilie ist.

Eintrag in Grundbuch oder Kataster sind in Spanien differenziert zu betrachten

Bei fehlendem Grundbucheintrag oder Unklarheiten über das Eigentum sollte der rechtmäßige Vorbesitzer ausfindig gemacht werden. Böse Überraschungen und etwaige Ansprüche plötzlich aus dem Nichts auftauchender Alteigentümer oder Erben lassen sich so im Vorfeld noch vor dem Kauf vermeiden.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien und teilweise Jahrhunderte alten Finca-Grundstücken mit einer komplizierten Geschichte aus mehreren Besitzerwechseln, Grundstücksaufteilungen und ähnlichen Schwierigkeiten ist ein solches Vorgehen sinnvoll. So vermeiden Sie zuverlässig ein späteres böses Erwachen aus dem Traum von der eigenen Mallorca-Immobilie.

Unterschrift beim Notar

Auch müssen der Eigentümer des Grundstücks und der darauf gebauten Immobilie nicht zwingend identisch sein. Uralte, teilweise noch aus dem Mittelalter verbriefte Wegerechte sollten ebenfalls beim Kauf mit in den Fokus genommen werden. Ganz wichtig ist es unter allen Umständen die alten Dokumente und Unterlagen wie Baupläne und Einträge im Kataster mit den im Vertragstext angegeben Daten akribisch zu vergleichen bzw. durch einen Experten vergleichen zu lassen.

Nicht immer stimmen die realen, amtlich festgehaltenen Fakten mit den Vertragsunterlagen überein. Gerade wenn es um den Kauf einer alten und später umgebauten bzw. erweiterten und ausgebauten Finca geht, kann es bei Vernachlässigung dieser Aspekte zu bösen Überraschungen kommen. Sollten sich einige Details bezüglich der Eigentumsfragen, der Grundstücksaufteilung oder des Wegerechts nicht zufriedenstellend klären lassen und bleiben "blinde Flecken", dann empfiehlt es sich im Zweifelsfall vom Kauf der Immobilie Abstand zu nehmen.

Immobilienmakler sowie Rechtsanwalt und Notar helfen beim Umgang mit spanischen Behörden

Bei nicht von Experten wie qualifiziertem Immobilienmakler, Notar und Rechtsanwalt vor Vertragsunterzeichnung auf Herz und Nieren geprüften Immobilien kann ein vorschneller Kauf den stolzen Neubesitzer teuer zu stehen kommen. So sollten Größe von Grundstück und darauf errichteten Bauten ebenso in Grundbuch und Vertragswerk übereinstimmend eingetragen sein wie eventuell vorhandene Nebengebäude wie Garage, Schuppen oder Pool. So vermeiden Sie es von vornherein eventuell die Behörden oder andere in das Grundstück involvierte Personen, von denen Sie als Käufer keine Ahnung hatten, unnötigerweise auf den Plan zu rufen. Steuernachzahlungen und Korrekturen, wenn nicht gar eine Ungültigkeitserklärung des Kaufvertrages bis hin zu Strafverfahren können ansonsten die Folge sein.

Lassen Sie sich beim Kauf Ihrer Traumimmobilie auf Mallorca niemals nur von Ihrem Herzen und von der Leidenschaft für ein bestimmtes Objekt leiten, sondern immer auch von Ihrem Verstand und dem Rat von Experten. Die von uns vermittelten Objekte einschließlich Fincas sind garantiert rechtlich wasserdicht überprüft und werden Ihnen als neuem stolzem Besitzer Freude und keinen Ärger machen.

Vertrauen Sie sich und Ihren Wunsch nach einer Traumimmobilie auf Mallorca daher lieber einem seriösen und im spanischen Immobilienrecht und seinen Gepflogenheiten erfahrenen Experten wie unserer seit mehr als zehn Jahren erfolgreich auf der Insel tätigen Firma an.

Die Besonderheiten des spanischen Immobilien- und Grundstücksrechts im Auge behalten

Das spanische Immobilien- und Grundstücksrecht ist nicht schlechter als zum Beispiel das deutsche, es ist allerdings in Teilen gravierend anders aufgebaut. Wenn man sich auf diese Andersartigkeit und die damit verbundene Vorsicht bei einem Immobilienkauf auf Mallorca einlässt, wird die Kaufabwicklung zu einem für alle Seiten befriedigenden Erfolg. Die Abweichungen basieren zum Beispiel auf unterschiedlichen Zuständigkeiten der Behörden, auf einer abweichenden Eintragungspraxis bei den Grundbüchern sowie dem anderen Umgang mit Grund und Boden sowie Wegen und den Rechten und Pflichten daran.

Bücherei

Diese Rechte und Pflichten gehen zum Teil weit zurück bis ins Mittelalter der spanischen Geschichte. Bei durch erfahrene und seriöse Projektentwickler auf nicht durch Sonderrechte vorbelastetem Grund und Boden realisierten Neubauten, wie Sie zahlreiche davon in unserem Portfolio finden, müssen Sie sich um solche komplizierten Details keine Gedanken machen. Die Projekte sind juristisch wasserdicht in trockenen Tüchern und aufwändige Recherchen bei Grundbuch- und Katasteramt entfallen für Sie als Käufer.

Anders gestaltet sich für Sie die Angelegenheit, wenn Sie zum Beispiel den Kauf einer ältere Finca oder eines anderen Objekts

auf Grund und Boden mit komplizierter Vergangenheit planen. Werden hier umfassende Vorarbeiten der Recherche vor dem Kauf leichtsinnig versäumt, kann es im ungünstigsten Fall nach Vertragsabschluss für Sie als Neueigentümer zu Problemen und Ärger zum Beispiel bei der Festlegung der Grundsteuer oder der Ziehung von Grundstücksgrenzen kommen.

Um wirkliche keine Fehler beim Kauf zu machen, ist der Aufwand an Zeit und Kosten bei der Überprüfung einer Mallorca-Immobilie mit zweifelhafter oder ungesicherten 

Vorgeschichte entsprechend hoch zu veranschlagen. Oder Sie verzichten auf das problematische Objekt und entscheiden sich für eine „pflegeleichte“ Mallorca-Immobilie mit lückenloser Dokumentation aus unserem Portfolio.

Einträge in Grundbuch und Kataster können in Spanien weit auseinander gehen

Zu der Mühe, die Sie oder eine von Ihnen beauftragte Person sich machen sollte, zählen vor allem bei unklaren Fällen zwei separate Gänge jeweils zum Grundbuchamt und zum Katasteramt. Das in Deutschland auch als Vermessungsamt bezeichnete Katasteramt gibt es auch in Spanien und verwahrt flächendeckend ein amtliches Verzeichnis (Kataster; spanisch catastro) sämtlicher Liegenschaften einschließlich Flurstücke, Grundstücke und Parzellen.

Die Liegenschaften werden flächendeckend in sämtlichen Details einschließlich Größe, Bebauung sowie Nutzung beschrieben und in einem separaten Teil in Karten festgehalten. Das Grundbuch (spanisch registro de la propiedad) verzeichnet, wie die spanische Bezeichnung deutlicher formuliert als die deutsche, die Eigentumsverhältnisse und Rechtsverhältnisse an Grundstücken und darauf befindlichen Immobilien. Das Kataster interessiert die Eigentumsverhältnisse nicht, daher sind dort anders als im Grundbuch weder 

Eigentümer noch Belastungen wie Hypotheken eingetragen. Allerdings muss auch im spanischen Grundbuch ein 

Wir unterstützen Sie, wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen wollen!

Agent Claudia Kock

Wir sind als Makler auf Mallorca-Immobilien spezialisiert. Seit über 20 Jahren helfen wir unseren Kunden erfolgreich ihre Traum-Immobilien zu finden. Gerne unterstützen wir auch Sie, wenn SIe eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten. 

Claudia Kock, Immobilienmaklerin

Tel. 06252 - 93130
Mobil 0172 - 661 06 84 Mail:
info@imallorca-topimmobilien.de

Neueigentümer anders als in Deutschland nicht zwingend namentlich eingetragen werden.

Die Liegenschaften werden flächendeckend in sämtlichen Details einschließlich Größe, Bebauung sowie Nutzung beschrieben und in einem separaten Teil in Karten festgehalten. Das Grundbuch (spanisch registro de la propiedad) verzeichnet, wie die spanische Bezeichnung deutlicher formuliert als die deutsche, die Eigentumsverhältnisse und Rechtsverhältnisse an Grundstücken und darauf befindlichen Immobilien. Das Kataster interessiert die Eigentumsverhältnisse nicht, daher sind dort anders als im Grundbuch weder Eigentümer noch Belastungen wie Hypotheken eingetragen. Allerdings muss auch im spanischen Grundbuch ein Neueigentümer anders als in Deutschland nicht zwingend namentlich eingetragen werden.

Auch beim Eintrag möglicher Vormerkungen durch Gläubiger sowie des Wegerechts eventueller Nachbarn beim Passieren des Grundstücks gibt es Unterschiede, deren Kenntnis und Beachtung dem Käufer viel Ärger ersparen kann. Zudem stimmen die Einträge in spanischen Grundbüchern nicht notwendigerweise mit denjenigen in den Katastern überein.

So können vor allem bei sehr alten Grundstücken, die vor der Parzellierung als riesige zusammenhängende Landflächen vor Jahrhunderten ins Kataster eingetragen wurden und dort immer noch als Einheit stehen, unter Umständen die Behörden zu einer entsprechend höheren Besteuerung zu Lasten des Neueigentümers veranlassen. Entsprechendes gilt für im Grundbuch gar nicht vorhandene frühere Eigentümer und deren mögliche Erben und ihre Ansprüche.

Löschungen im Grundbuch sind, anderes als in Deutschland, in Spanien äußerst kompliziert zu erwirken und mit einem erheblichen Aufwand an Zeit, Geld und Rechtsmitteln verbunden. Ohne den kompetenten Beistand eines Rechtsanwaltes in Spanien lassen sich solche Fälle kaum befriedigend lösen.

Uralte feudale Ansprüche aus der Zeit des mallorquinischen Mittelalters als mögliche Kostenfalle

Kathedrale

Ein weiterer Pferdefuß beim Kauf einer Finca auf uraltem Grund und Boden auf Mallorca kann das sogenannt Alou sein, eine noch aus dem Mittelalter stammende Feudalabgabe. Dabei haben die neuen Eigentümer bei jedem Grundstücksverkauf an die adeligen Nachfahren der Ur-Besitzer des einstmals großzügig vom König verteilten Bodens auf deren Verlangen eine prozentuale Abgabe zu zahlen.

Zwar ist die Geltendmachung der Ansprüche durch die Adelsfamilien mittlerweile per Gesetz erschwert und nicht alle pochen darauf, doch das Alou existiert nach wie vor, wird auch durchaus in Einzelfällen eingefordert und ist sogar Bestandteil des spanischen bürgerlichen Rechts.

Zwar ist die Geltendmachung der Ansprüche durch die Adelsfamilien mittlerweile per Gesetz erschwert und nicht alle pochen darauf, doch das Alou existiert nach wie vor, wird auch durchaus in Einzelfällen eingefordert und ist sogar Bestandteil des spanischen bürgerlichen Rechts.

Was auf den ersten Blick wie ein kurioser Rückfall ins finstere Mittelalter mit seinem nicht unbedingt fairen Rechtssystem erscheint, ist für die spanischen Behörden und Gerichte im Ernstfall einfach ein juristischer Fakt. Falls Sie also einen solchen feudalen mallorquinischen Ur-Besitzer mit Ansprüchen auf eine Abgabe durch Sie als Neu-Eigentümer bei Ihren Recherchen entdecken, haben Sie die Wahl: Entweder Sie zahlen das angeforderte Alou oder entscheiden sich anderweitig.

Im Zweifelsfall ist es immer ratsam von solchen problembeladenen Mallorca-Immobilien eher Abstand zu nehmen, auch wenn sie noch so romantisch gelegen, traumhaft schön und vom Preis her auch noch günstig sein sollten.

Das Für und Wider vor dem Immobilienkauf im Einzelfall mit Sorgfalt abwägen

Alles, was sich beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca im Vorfeld nicht aufklären oder befriedigend für den Käufer lösen lässt, sollte ein Argument für den Nicht-Kauf sein: Denn der erste Freudenrausch über den Erwerb des "Schnäppchens" kann sich im Nachhinein in Katzenjammer über ein Millionengrab und Desaster ohne Ende verwandeln.

Mit einem pflegeleichten und rechtlich wasserdichten sowie von erfahrenen Immobilienmaklern betreuten Objekt sind Sie als Käufer auf der sicheren Seite und ersparen sich unnötige Sorgen und Ärger. Denn eine mit unerwarteter Steuerlast und rechtlichen Querelen beschwerte "Traumfinca" ist kaum tauglich als der Entspannung dienender Ferien- oder Altersruhesitz und schon gar nicht als lukrative Investition.

Wägen Sie daher immer das Für und Wider eine Ferienimmobilie auf Ihrer Trauminsel ab, bevor Sie sich zum Kauf entschließen. Auch wenn das Angebot noch so verlockend ist: "Die Tat ist kurz, die Reue ist lang". Prüfen Sie lieber sorgfältig und vertrauen Sie einem Experten, damit die Freude an dem Objekt umso länger hält.

Auch beim Erwerb von Neubauten auf Mallorca die Angebote auf Herz und Nieren prüfen

Sie möchten gar keine uralte Finca und keine modernisierte Wohnung in einem historischen Gebäude kaufen, sondern ein modernes Apartment, eine schicke neue Doppelhaushälfte oder luxuriöse Penthouse-Wohnung auf Mallorca?

Auch dann sollten Sie den Kauf nicht auf die leichte Schulter nehmen und einige Ratschläge im Vorfeld beherzigen. In jedem Fall ist bei allen Offerten der Anbieter - Makler oder Voreigentümer, bei Neubauten zum Beispiel von Anlagen auch Projektentwickler und Bauherr - sehr genau in Augenschein zu nehmen und auf seine Seriosität zu überprüfen. Leider locken gerade die ausgezeichneten Spekulationsmöglichkeiten mit Immobilien auf Mallorca immer wieder schwarze Schafe auf den Plan, die es mit den spanischen Gesetzen nicht so genau nehmen.

„Gerade bei ausgezeichneten Spekulationsmöglichkeiten ist äußerste Vorsicht geboten.“

Hier ist äußerste Vorsicht geboten, damit Sie nicht in eine unüberwindliche Falle tappen und sich nur unter Verlusten wieder daraus befreien. So war "wildes Bauen" in der Goldgräberzeit auf der Baleareninsel in den 1960er und 1970er Jahren eher Regel als Ausnahme und die Behörden häufig auf beiden Augen blind. Viele hässliche Betonkolosse und hart am Meeressaum oder an anderen problematischen Stellen gebaute Immobilien würden in dieser Form heute kaum noch eine Genehmigung erhalten.

Die Spielregeln beim Errichten von Ferienobjekten als Kapitalanlage auf Mallorca sind strenger geworden, mit einer erhöhten Werthaltigkeit als positivem Effekt. Davon profitieren deutlich auch Sie als Käufer.

Mallorca auf dem Weg vom Massentourismus zur Nachhaltigkeit mit Augenmaß

Mallorca ist erfolgreich auf dem besten Weg vom billigen Bauen für die Massen Zug um Zug zu nachhaltigem Tourismus mit einer entsprechenden Baupolitik umzuschwenken. Im Klartext bedeutet das, Bauherren können längst nicht mehr nach Lust und Laune bauen, sondern müssen zunehmend strengere Auflagen einhalten.

Die Gemeinde hat dabei in jedem Fall das letzte Worte, und an einer Neuorientierung in Richtung Hochwertigkeit, Umweltschutz sowie Lebensqualität interessierte Kommune wie zum Beispiel Calvià nimmt diesen Anspruch sehr ernst und schöpft ihre Möglichkeiten bewusst aus. Bauspekulanten und Schwarzbauten wird so ein gesetzlicher und behördlicher Riegel vorgeschoben und das mit zunehmendem Erfolg. Achten Sie daher bei einem Neubauprojekt, in das Sie als Käufer einer Immobilie einsteigen möchten, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und eine Bauabnahme durch die Gemeinde vorliegen. Haben Sie diesbezüglich Zweifel oder kann man Ihnen solche Papiere nicht vorlegen, sollten Sie von Ihrer Kaufabsicht vorsichtshalber zurücktreten.

Mit den von uns vermittelten Neubauten gehen Sie kein Risiko ein und erhalten ein vorschriftsmäßig genehmigtes und ordentlich abgenommenes Objekt. Vertrauen Sie dabei gerne auf unsere langjährige Erfahrung als Immobilienmakler und unsere gut vernetzte seriöse Tätigkeit bei der Vermittlung hochwertiger Apartments, Penthouse-Wohnungen und Häuser.

Was beim Kauf einer Ferienwohnung in einer Gemeinschaftsanlage zu beachten ist

Eine Möglichkeit sich eine Immobilie auf Mallorca zuzulegen ist der Kauf einer günstigen Ferienwohnung von einem Vorbesitzer. Auch hier ist vor Vertragsunterzeichnung und damit Eigentümerwechsel eine Überprüfung unbedingt ratsam um unliebsamen Überraschungen entgegenzuwirken.

Wenn es sich dabei um Teileigentum innerhalb einer Gemeinschaftsanlage mit mehreren Eigentümern handelt, sollten Sie die Seriosität des Vorbesitzers überprüfen. Sollte der Alteigentümer seine fälligen Beiträge an die Wohneigentümergemeinschaft nicht oder nicht ausreichend bezahlt haben, kann auf Sie als Rechtsnachfolger ungeprüft ein Berg von Schulden warten.

Auch den Zustand der Wohnung sollten Sie gründlich zum Beispiel auf Renovierungsstau sowie Zustand der Fenster und Heizung überprüfen. Letzterer Punkt ist gerade dann wichtig, falls Sie die Ferienwohnung auch an kühleren Wintertagen zuverlässig und komfortabel nutzen oder vermieten wollen.

Falls Sie all diese Dinge nicht alleine klären und recherchieren möchten, dann überlassen Sie die Arbeit gerne den erfahrenen Experten für Immobilien auf Mallorca. Als Ihre kompetenten sowie fair und ehrlich agierenden Immobilienmakler Illetas beraten wir Sie bei sämtlichen Fragen rund um Ferienobjekte in jeder Größenordnung auf Mallorca und klären Sie umfassend und nachvollziehbar über auf Sie zukommende Kosten auf.

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(6) Comments

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    • Axel Bock

      on   said 

      Herzlichen Dank für Ihre nette Bewertung. Wir schreiben (fast) jeden Monat einen Beitrag der den Einstieg für Mallorca Interessierte erleichtern soll. Auch sind wir auf der suche nach neuen Themen. Also, wenn sie eine Frage oder Idee haben, immer her damit!
      In diesem Sinne

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