Schritt-für-Schritt: Immobilienkauf auf Mallorca

Warum Mallorca?

Ein Leben unter der Sonne, mediterrane Leichtigkeit und eine hohe Lebensqualität – für viele Menschen ist Mallorca mehr als nur ein Urlaubsziel. Der Immobilienkauf auf der Baleareninsel ist ein Traum, den sich jährlich Tausende erfüllen. Doch wie läuft der Kauf einer Immobilie auf Mallorca tatsächlich ab? In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, worauf Sie achten müssen – ganz ohne Fachchinesisch.

Mallorca ist weit mehr als nur eine Urlaubsinsel – sie ist ein Ort, an dem sich mediterrane Lebensart mit moderner Infrastruktur und hoher Lebensqualität verbindet. Immer mehr Menschen aus dem deutschsprachigen Raum entscheiden sich bewusst für den Immobilienkauf auf Mallorca – sei es als Feriendomizil, Alterswohnsitz oder wertstabile Kapitalanlage.

Doch was macht die größte Baleareninsel so besonders attraktiv für Immobilienkäufer? Im Folgenden werfen wir einen genaueren Blick auf die wichtigsten Vorteile – kompakt, nachvollziehbar und mit Blick auf Ihre Entscheidung.

Die Entscheidung, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, will gut überlegt sein – doch wer sich für Mallorca entscheidet, investiert in eine Region mit hohem Lebenswert und solider Perspektive. In den nächsten Abschnitten begleiten wir Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess – transparent, praxisnah und mit dem Fokus auf Ihre Bedürfnisse.

1. Vorbereitung & Wunschimmobilie

Bevor Sie aktiv in den Markt einsteigen, definieren Sie Ihre Kriterien: Lage, Immobilientyp, Budget, Nutzung (Ferien, dauerhaft, Rendite) und Finanzierung. Ein erfahrener Immobilienmakler hilft Ihnen nicht nur bei der Suche, sondern auch dabei, Risiken zu vermeiden. Eine strukturierte Vorbereitung spart nicht nur Zeit, sondern verhindert auch emotionale Fehlkäufe – und erleichtert die Zusammenarbeit mit professionellen Maklern.

Folgende Überlegungen helfen Ihnen, ein klares Suchprofil zu erstellen:

• Art der Immobilie: Suchen Sie eine Finca, eine Wohnung mit Meerblick, ein modernes Neubauhaus oder ein Stadthaus?
• Lage: Bevorzugen Sie das lebendige Palma, ruhige Orte wie Santanyí oder die Weite des Inselinneren?
• Nutzungsziel: Möchten Sie selbst einziehen, vermieten oder beides kombinieren?
• Budget: Definieren Sie eine klare Obergrenze inkl. Nebenkosten (ca. 10–13 % vom Kaufpreis).
• Besonderheiten: Pool, Meerblick, Barrierefreiheit, Garten, Nähe zu Schulen oder Golfplätzen?

Ein professioneller Makler kann anhand dieser Kriterien ein individuelles Exposé zusammenstellen und Ihnen gezielt passende Immobilien vorschlagen. Gleichzeitig erhalten Sie wertvolle Einblicke in den lokalen Markt und können realistisch einschätzen, was für Ihr Budget möglich ist.

Gerade auf Mallorca ist die Nachfrage in beliebten Lagen oft hoch – eine gute Vorbereitung erhöht Ihre Chancen, Ihre Wunschimmobilie rechtzeitig zu finden und zu sichern.

Im nächsten Abschnitt erfahren Sie, welche Unterlagen und rechtlichen Schritte Sie für den Kauf auf der Insel benötigen.

2. Rechtliche Grundlagen

Als EU-Bürger dürfen Sie problemlos Immobilien auf Mallorca erwerben. Wichtig sind eine gültige NIE-Nummer (Steuernummer für Ausländer) sowie ein spanisches Bankkonto. Der Kaufprozess folgt dem spanischen Recht – mit einigen Besonderheiten, z. B. bei ländlichen Grundstücken oder Neubauten. Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist für Nicht-Residenten absolut möglich – aber an bestimmte rechtliche Abläufe gebunden. Wenn Sie diese Schritte kennen und beachten, ist der Weg zum Eigentum auf der Sonneninsel gut planbar.

1. Nie-Nummer beantragen

Die N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) ist eine steuerliche Identifikationsnummer, die jede ausländische Person benötigt, um auf Mallorca rechtlich Eigentum zu erwerben. Sie erhalten diese bei der spanischen Ausländerbehörde oder über einen Anwalt vor Ort.

2. Vorvertrag (Arras-Vertrag)

In vielen Fällen wird vor dem Notartermin ein privater Vorvertrag abgeschlossen – der sogenannte „Contrato de Arras“. Dieser enthält die wichtigsten Bedingungen des Kaufs und verpflichtet beide Parteien rechtlich. Üblich ist eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises.

3. Notarielle Beurkundung

Der Kaufvertrag wird beim Notar (Notario) unterzeichnet. Der Notar prüft keine Mängel, sondern sorgt für die rechtsgültige Beurkundung. Ein Dolmetscher ist verpflichtend, wenn Sie kein Spanisch sprechen.

4. Eintragung ins Grundbuch

Nach Unterzeichnung erfolgt die Eintragung ins spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad). Erst damit wird der Eigentumswechsel offiziell vollzogen. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel ein Rechtsanwalt oder ein Gestor für Sie.

5. Überblick: Rechtliche Schritte im Vergleich

Je besser Sie über die rechtlichen Rahmenbedingungen informiert sind, desto entspannter verläuft der Kaufprozess. Bei Unsicherheiten lohnt sich immer die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten vor Ort – etwa spezialisierten Immobilienanwälten.

3. Reservierung & Kaufvorvertrag

Nach Auswahl der Immobilie erfolgt meist eine Reservierung mit Anzahlung (3.000–10.000 €), um den Verkaufsprozess einzuleiten. Anschließend folgt der "Contrato de Arras" – ein privatschriftlicher Vorvertrag mit einer Anzahlung von 10 %. Bei Rücktritt des Käufers verfällt diese, bei Rücktritt des Verkäufers wird sie doppelt zurückerstattet. Der Immobilienkauf auf Mallorca beginnt häufig nicht sofort mit dem Notartermin – vielmehr ist eine vorherige Reservierung und ein privater Kaufvorvertrag üblich. Diese Schritte schaffen Sicherheit für beide Seiten und bieten eine verlässliche Grundlage für die weitere Abwicklung.

1. Die Reservierungsvereinbarung

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, wird in der Regel eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen. Dieses Dokument hält fest, dass das Objekt für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10–15 Tage) vom Markt genommen wird. Damit sichern Sie sich Zeit, um die Finanzierung oder rechtliche Prüfung vorzubereiten.

2. Der private Kaufvorvertrag (Contrato de Arras)

Nach der Reservierung folgt meist der „Contrato de Arras“ – ein rechtlich verbindlicher Vorvertrag, der die wesentlichen Kaufkonditionen enthält:

• Exakte Beschreibung der Immobilie
• Festlegung des Kaufpreises
• Zahlungsmodalitäten
• Notartermin und Fristen
• Rechte und Pflichten bei Rücktritt

Mit Unterzeichnung wird eine Anzahlung geleistet – meist 10 % des Kaufpreises. Diese Zahlung ist rechtlich bindend und signalisiert beidseitige Kaufabsicht.

3. Konsequenzen bei Vertragsbruch

Der Kaufvorvertrag schützt beide Parteien:

• Wenn Sie als Käufer zurücktreten, verfällt Ihre Anzahlung.
• Wenn der Verkäufer zurücktritt, schuldet er Ihnen das Doppelte des gezahlten Betrags.

Diese Phase des Kaufprozesses sollte immer in Begleitung eines erfahrenen Maklers und – idealerweise – eines Rechtsanwalts erfolgen. So vermeiden Sie Missverständnisse, Unsicherheiten oder unklare Klauseln im Vertrag.

4. Notartermin & Eigentumsübergang

Der Kaufvertrag wird vor einem spanischen Notar beurkundet. Die Zahlung erfolgt per Bankscheck oder Überweisung. Nach Unterzeichnung und Zahlung erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie offiziell Eigentümer.

Der große Tag ist gekommen: Der Notartermin bildet den rechtlich verbindlichen Abschluss Ihres Immobilienkaufs auf Mallorca. Gleichzeitig erfolgt der Eigentumsübergang offiziell mit Unterzeichnung der Kaufurkunde, der sogenannten "Escritura Pública de Compraventa".

1. Was passiert beim Notartermin?

Der Termin findet meist in einem lokalen Notariat statt. Dabei sind folgende Parteien anwesend:

• Käufer (oder ein bevollmächtigter Vertreter)
• Verkäufer
• Notar
• Makler, ggf. Anwalt oder Dolmetscher

Der Notar liest die Urkunde vollständig vor und überprüft die Identitäten sowie alle Unterlagen. Sobald beide Parteien unterschreiben, ist der Kauf rechtswirksam.

2. Zahlung & Schlüsselübergabe

Die Zahlung des Restkaufpreises erfolgt in der Regel per Bankscheck ("cheque bancario") unmittelbar vor oder während des Termins. Anschließend erhalten Sie die Schlüssel sowie alle relevanten Dokumente überreicht – darunter auch die Urkunde.

3. Eigentumsübergang & Grundbuch

Der Eigentumsübergang wird mit der Unterschrift besiegelt, jedoch ist die Eintragung ins spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) ein separater Schritt. Diese wird meist durch den Anwalt oder ein "Gestor" (Verwaltungshelfer) veranlasst und dauert wenige Wochen.

Ab diesem Zeitpunkt sind Sie rechtmäßiger Eigentümer Ihrer Mallorca-Immobilie.

4. Nach dem Notartermin: Was ist zu erledigen?

• Anmeldung der Immobilie beim Katasteramt ("Catastro")
• Ummeldung von Strom, Wasser, Internet etc.
• Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA)
• Einzug oder Vermietungsstart

5. Kaufnebenkosten & Steuern

Rechnen Sie mit etwa 10–13 % Nebenkosten. Dazu gehören:

• Grunderwerbssteuer (6–11 % je nach Kaufpreis)
• Notar- und Grundbuchkosten
• Rechtsanwalt (optional, aber empfohlen)
• Maklerprovision (bei vielen Objekten vom Verkäufer getragen)

Checkliste Immobilienkauf auf Mallorca

• ✅ Wunschimmobilie & Lage festlegen
• ✅ Finanzierung & Budget prüfen
• ✅ NIE-Nummer beantragen
• ✅ Bankkonto in Spanien eröffnen
• ✅ Kaufvorvertrag prüfen & unterschreiben
• ✅ Notartermin organisieren
• ✅ Zahlung leisten & Immobilie übernehmen
• ✅ Eintragung ins Grundbuch

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher problemlos auf Mallorca kaufen?

Ja, der Immobilienkauf ist für EU-Bürger unkompliziert. Wichtig ist die NIE-Nummer und rechtliche Beratung.

Wie finde ich seriöse Makler?

Ein guter Makler kennt nicht nur den Markt, sondern begleitet Sie transparent durch den gesamten Prozess – wie wir von Mallorca Topimmobilien.

Was ist der Unterschied zwischen Arras und Notarvertrag?

Der Arras-Vertrag ist eine verbindliche Vorvereinbarung mit Anzahlung, der Notarvertrag ist der finale Eigentumsübertrag.