Das müssen Sie zu Kaufnebenkosten auf Mallorca wissen

Einleitung

Der Traum vom Eigenheim auf Mallorca beginnt für viele mit der Suche nach der perfekten Immobilie. Doch damit ist es nicht getan: Neben dem Kaufpreis fallen diverse Nebenkosten an, die Sie unbedingt einplanen sollten. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen transparenten Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten auf Mallorca.

1. Erwerbssteuer (ITP oder IVA)

Beim Immobilienkauf fällt in Spanien eine Steuer an, die sich nach dem Immobilientyp richtet:

• Gebrauchtimmobilien: Die "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" (ITP) beträgt zwischen 8–11 % vom Kaufpreis, gestaffelt nach Höhe des Preises.
• Neubauten: Hier gilt die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % sowie eine Stempelsteuer von 1,5 %.

• Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchten, ist eine der wichtigsten Nebenkosten, die Sie unbedingt kennen sollten, die sogenannte Erwerbssteuer. Diese Steuer ist für Käufer verpflichtend und kann je nach Art der Immobilie variieren. Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Erwerbssteuern, die auf Mallorca anfallen können: die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) und die IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).

Was ist die ITP?

Die ITP ist eine Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von gebrauchten Immobilien (also nicht neu gebauten Häusern oder Wohnungen) anfällt. Der Satz liegt in der Regel bei 8 % des Kaufpreises – allerdings kann es je nach Region oder spezifischer Gemeinde zu kleinen Abweichungen kommen. Mallorca gehört zur Balearen-Region, wo der Satz stabil bei 8 % liegt.

Wann zahlen Sie die IVA?

Die IVA hingegen wird fällig, wenn Sie eine neubau Immobilie erwerben, die direkt vom Bauträger verkauft wird. In diesem Fall beträgt die IVA 10 % auf den Kaufpreis. Zusätzlich fällt hier meist noch die sogenannte AJD (Actos Jurídicos Documentados) an, eine Stempelsteuer, die etwa 1,5 % des Kaufpreises ausmacht.

Warum ist die Unterscheidung wichtig?

Die korrekte Einordnung hat einen erheblichen Einfluss auf die Kaufnebenkosten. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind Sie „nur“ mit der ITP belastet, während beim Neubau die steuerliche Belastung durch IVA und AJD insgesamt höher ausfällt. Zudem unterscheiden sich die Formalitäten und Zahlungsmodalitäten.

Wie und wann müssen Sie die Steuer zahlen?

Nach dem Kauf muss die Erwerbssteuer innerhalb von 30 Tagen beim Finanzamt angemeldet und bezahlt werden. Hierfür benötigen Sie in der Regel Unterstützung von einem Steuerberater oder einem Gestor, der die Formalitäten für Sie erledigt. Die Zahlung der Erwerbssteuer ist eine Voraussetzung, damit der Eigentumsübergang im Grundbuch rechtskräftig wird.

Steuerliche Sonderfälle und Ausnahmen

Es gibt einige spezielle Regelungen, die je nach Käuferprofil, Alter, oder wenn Sie beispielsweise eine Immobilie als Erstwohnsitz kaufen, für Sie gelten können. Auch wenn Sie aus der EU kommen oder aus einem Nicht-EU-Land, kann dies Einfluss auf steuerliche Verpflichtungen haben. Hier lohnt es sich, vorab genau zu informieren oder fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Die Beurkundung durch einen spanischen Notar ist Pflicht. Die Kosten dafür liegen in der Regel zwischen 600 und 1.200 Euro. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, meist in ähnlicher Höhe.

Neben der Erwerbssteuer sind die Notar- und Grundbuchkosten die nächsten wichtigen Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb auf Mallorca anfallen. Diese Gebühren sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen von jedem Käufer getragen werden – sie sind fester Bestandteil des Kaufprozesses.

Notarkosten: Was genau zahlt man hier?

Der Notar hat die Aufgabe, den Kaufvertrag offiziell zu beurkunden. Dabei prüft er die Rechtmäßigkeit der Transaktion und stellt sicher, dass der Kauf rechtlich korrekt abläuft. Die Notarkosten basieren auf dem Kaufpreis der Immobilie und sind in Spanien gesetzlich geregelt.

Typischerweise liegen die Notargebühren bei etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises, können aber je nach Wert der Immobilie und Umfang des Kaufvertrags leicht variieren. Der Notar stellt Ihnen eine Rechnung, die Sie innerhalb weniger Tage begleichen sollten.

Grundbuchkosten: Eigentumseintragung sichern

Nach der notariellen Beurkundung muss die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf den neuen Eigentümer eingetragen werden. Diese Eintragung ist entscheidend, da sie Ihr Eigentum offiziell bestätigt und schützt. Die Kosten für die Grundbucheintragung richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis und liegen meist zwischen 0,3 % und 0,5 %.

Die Grundbuchkosten setzen sich aus der Bearbeitung und Verwaltung der Eintragung zusammen. Sobald die Eintragung erfolgt ist, können Sie offiziell als Eigentümer auftreten, was insbesondere bei der Beantragung von Hypotheken oder bei späteren Verkäufen von großer Bedeutung ist.

Übersicht der Notar- und Grundbuchkosten

Tipps zur Kosteneinsparung

Einige Notare bieten transparente Festpreise oder Paketpreise für Immobilienkäufe an. Es lohnt sich, vorab verschiedene Angebote einzuholen und die Kosten zu vergleichen. Außerdem ist es wichtig, die Rechnungen genau zu prüfen, um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.

3. Gestor-Kosten

Ein "Gestor" ist ein Verwaltungsdienstleister, der bei der Abwicklung behilflich ist. Die Kosten belaufen sich meist auf ca. 300 bis 600 Euro. Gerade für ausländische Käufer ist dieser Service sehr zu empfehlen.

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen, werden Sie früher oder später auf den Begriff „Gestor“ stoßen. Aber wer oder was ist ein Gestor, und warum fallen dafür Kosten an?

Was macht ein Gestor?

Ein Gestor ist ein offizieller Verwaltungsfachmann, der für Sie als Käufer wichtige Formalitäten mit Ämtern und Behörden übernimmt. Er ist praktisch Ihr persönlicher Ansprechpartner für alle bürokratischen Abläufe rund um den Immobilienkauf.

Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem:

• Anmeldung und Zahlung der Erwerbssteuer (ITP oder IVA) beim Finanzamt

• Einholung von notwendigen Bescheinigungen und Dokumenten

• Kommunikation mit Notar, Grundbuchamt und Behörden

• Organisation der Ummeldung von Versorgungsverträgen (Strom, Wasser, Müll)

• Beratung bei rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen

Durch die Unterstützung eines erfahrenen Gestors wird der Kaufprozess deutlich reibungsloser und sicherer – gerade wenn Sie mit den spanischen Verwaltungsabläufen nicht vertraut sind.

Wie hoch sind die Gestor-Kosten?

Die Gebühren für einen Gestor sind zwar keine fixen staatlichen Abgaben, sondern verhandelbare Dienstleistungskosten. Typischerweise bewegen sie sich zwischen 300 und 800 Euro, abhängig vom Umfang der Dienstleistung und dem Wert der Immobilie. Manche Gestores bieten auch Pauschalpakete für den kompletten Kaufprozess an.

Warum lohnt sich die Investition?

Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick wie ein zusätzlicher Aufwand wirken, sparen Sie durch die professionelle Unterstützung oft Zeit, Nerven und im schlimmsten Fall Fehler, die teuer werden können. Gerade für ausländische Käufer ist der Gestor ein unverzichtbarer Partner, der sprachliche und bürokratische Hürden überwindet.

4. Maklergebühren

In Spanien trägt in der Regel der Verkäufer die Provision für den Makler. Dennoch lohnt es sich, dies im Vorfeld genau zu klären. Die Maklercourtage liegt meist bei 5 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.

Beim Immobilienkauf auf Mallorca sind auch die Maklergebühren ein wichtiger Punkt, den Sie im Blick behalten sollten. Anders als in manchen Ländern, wo der Käufer oft selbst die Maklerprovision bezahlt, ist die Situation auf Mallorca etwas anders geregelt.

Wer zahlt die Maklergebühren auf Mallorca?

Üblicherweise trägt der Verkäufer die Maklerprovision. Das bedeutet: Wenn Sie als Käufer eine Immobilie über einen Makler erwerben, sind für Sie in der Regel keine zusätzlichen Maklergebühren fällig. Dies ist ein großer Vorteil für Käufer und macht den Immobilienmarkt auf Mallorca attraktiv.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen, beispielsweise wenn Sie einen exklusiven Käufermakler beauftragen, der Sie gezielt bei der Immobiliensuche unterstützt. In diesem Fall kann es sein, dass Sie als Käufer eine Provision zahlen. Diese sollte aber vorher klar und transparent vereinbart werden.

Wie hoch sind die Maklergebühren?

Die Maklerprovision auf Mallorca liegt meistens bei 3 % bis 5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA). Da der Verkäufer diese Kosten trägt, müssen Sie als Käufer sich darum meist nicht kümmern. Dennoch ist es wichtig, die Vereinbarungen genau zu prüfen, um keine Überraschungen zu erleben.

Warum ist ein Makler auf Mallorca sinnvoll?

Ein erfahrener Immobilienmakler auf Mallorca kennt den lokalen Markt, kann Sie professionell beraten und begleitet Sie sicher durch den gesamten Kaufprozess – von der Suche über die Besichtigung bis hin zum Vertragsabschluss. Durch seine Expertise sparen Sie Zeit und vermeiden typische Fehler.

5. Laufende Kosten nach dem Kauf

• Grundsteuer (IBI): Jährlich ca. 0,4 bis 1,1 % des Katasterwertes.
• Müllgebühren: Abhängig von der Gemeinde.
• Gemeinschaftskosten: Bei Apartments oft 50–200 Euro pro Monat.
• Versicherungen, Wartung, Strom und Wasser ebenfalls beachten.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist erst der Anfang – danach folgen verschiedene laufende Kosten, die Sie als Eigentümer regelmäßig beachten müssen. Diese Kosten sollten Sie frühzeitig einkalkulieren, um später keine finanziellen Überraschungen zu erleben.

Grundsteuer (IBI)

Die wichtigste laufende Steuer ist die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI). Diese wird jährlich von der Gemeinde erhoben und basiert auf dem sogenannten Katasterwert der Immobilie, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Je nach Gemeinde variiert der Steuersatz, in der Regel beträgt er etwa 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwerts.

Müllgebühren und Gemeindekosten

Neben der IBI fallen oft noch weitere kommunale Gebühren an, wie etwa Müllentsorgungskosten oder Gebühren für die Straßenreinigung. Diese variieren je nach Standort der Immobilie und liegen meist zwischen 100 und 300 Euro pro Jahr.

Gemeinschaftskosten (Comunidad)

Falls Ihre Immobilie Teil einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses ist, kommen noch Gemeinschaftskosten hinzu. Diese Gebühren decken die Kosten für die Instandhaltung und Reinigung gemeinsamer Flächen wie Pools, Gärten oder Aufzüge. Die Höhe variiert stark je nach Größe der Anlage und Ausstattung, typischerweise zwischen 50 und 250 Euro pro Monat.

Versicherungen

Eine passende Gebäude- und Hausratversicherung sollten Sie ebenfalls nicht vergessen. Die Kosten hierfür richten sich nach Größe und Lage der Immobilie und liegen häufig im Bereich von 200 bis 500 Euro jährlich.

6. Spartipps & Fazit

Planen Sie ca. 10–12 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein. Arbeiten Sie mit einem lokalen Steuerberater oder Anwalt zusammen, um keine Überraschungen zu erleben. Bei richtiger Vorbereitung vermeiden Sie unnötige Risiken und schaffen eine solide Grundlage für Ihr Mallorca-Investment.

Beim Immobilienkauf auf Mallorca gibt es neben den festgelegten Nebenkosten durchaus Möglichkeiten, clever zu sparen und den Kaufprozess insgesamt kosteneffizienter zu gestalten. Mit einigen praktischen Tipps behalten Sie die Kontrolle über Ihr Budget und investieren sicher.

Spartipps für Kaufnebenkosten auf Mallorca

• Vergleichen Sie Notar- und Gestorangebote: Nicht alle Dienstleister verlangen dieselben Gebühren. Fragen Sie mehrere Anbieter an und prüfen Sie, ob Pauschalpreise möglich sind.

• Beratung durch erfahrene Experten: Ein erfahrener Immobilienmakler oder Steuerberater kennt die rechtlichen und steuerlichen Details genau und hilft Ihnen, Fehler zu vermeiden, die teuer werden können.

• Verhandeln Sie bei Maklerprovisionen: Falls Sie einen Käufermakler engagieren, sprechen Sie frühzeitig über die Gebühren. Manchmal sind Rabatte oder transparente Festpreise möglich.

• Planen Sie laufende Kosten realistisch ein: Oft unterschätzt, sollten Sie die Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren und Versicherungen frühzeitig kalkulieren, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Fazit: Mallorca als Ferienimmobilien-Standort

Mallorca zählt seit Jahren zu den begehrtesten Standorten für Ferienimmobilien in Europa. Die Mischung aus mediterranem Flair, erstklassiger Infrastruktur und der Vielfalt an Traumimmobilien macht die Insel zu einer ausgezeichneten Investitionsadresse.

Die Kaufnebenkosten, wie Erwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie laufende Ausgaben, sollten Sie sorgfältig einplanen. Mit dem richtigen Know-how und professioneller Begleitung wird Ihr Immobilienkauf auf Mallorca sicher, transparent und erfolgreich.

Wenn Sie Fragen zum Kaufprozess oder zur Auswahl der passenden Immobilie haben, stehen wir Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite. So wird Ihr Traum vom eigenen Zuhause auf Mallorca Schritt für Schritt Wirklichkeit.