Rechte und Pflichten als Vermieter und Mieter auf Mallorca

Rechte und Pflichten auf dem Mietmarkt Mallorcas: Das gehört in jeden Mietvertrag

Ein Mietvertrag auf Mallorca ist mehr als nur ein Stück Papier – er regelt Rechte, Pflichten und die Grundlage für ein faires Miteinander zwischen Vermieter und Mieter. Doch was genau muss eigentlich in einem sogenannten “contrato de alquiler“ stehen? Welche Fristen und Nebenkosten sind üblich? Und wie sieht es mit Maklergebühren oder Mieterhöhungen aus?

Gerade in den letzten Monaten hat sich auf dem mallorquinischen Mietmarkt einiges bewegt. Neue gesetzliche Regelungen, gestiegene Nachfrage und regional unterschiedliche Standards machen es nicht leicht, den Überblick zu behalten. Wer aktuell plant, eine Immobilie zu vermieten oder selbst zur Miete zu wohnen, sollte die wichtigsten Eckpunkte kennen.

Wir haben bei zwei erfahrenen Rechtsexperten nachgefragt: Was gehört in jeden Mietvertrag? Wo bestehen Spielräume für individuelle Vereinbarungen? Und wer trägt welche Nebenkosten? Hier kommt der Überblick – kompakt, verständlich und rechtssicher.

Diese Basisdaten gehören in den Mietvertrag

Ein rechtssicherer Mietvertrag auf Mallorca beginnt mit der vollständigen Erfassung aller relevanten Basisdaten. Dazu zählen der vollständige Name des Vermieters und des Mieters, die entsprechende Identifikationsnummer (DNI oder NIE) sowie die aktuelle Wohnanschrift des Vermieters.

Telefonnummern und E-Mail-Adressen sind gesetzlich zwar nicht verpflichtend, werden jedoch dringend empfohlen. Sowohl Alfonso Rodríguez von der Verbraucherschutzorganisation Consubal als auch Natalia Bueno, Vizepräsidentin des Maklerverbands API, raten dazu, diese Kontaktdaten in den Vertrag aufzunehmen. Der Grund: „Wenn eine schnelle Kommunikation über E-Mail oder WhatsApp nicht möglich ist, bleibt in dringenden Fällen – etwa bei Bauarbeiten oder einer Mieterhöhung – nur der Versand eines Einschreibens“, erklärt Bueno.

Darüber hinaus muss die zu vermietende Immobilie präzise beschrieben sein. Das umfasst nicht nur die exakte Adresse, sondern auch Angaben zur Wohnfläche (in Quadratmetern), idealerweise die Katasternummer sowie Informationen zu etwaigen Zusatzflächen wie einem Abstellraum (trastero) oder einem Stellplatz bzw. einer Garage (garaje).

Mietbedingungen und vertragliche Zusatzklauseln

Nach der Erfassung der grundlegenden Vertragsdaten folgt in der Regel der ausführlichere Teil des Mietvertrags: die Mietbedingungen und individuellen Zusatzklauseln (cláusulas). Dieser Abschnitt ist essenziell – hier werden alle Rechte und Pflichten beider Parteien im Detail geregelt.

Festgelegt werden unter anderem:

• Beginn und Dauer des Mietverhältnisses

• Kündigungsfristen sowie mögliche Vertragsstrafen bei vorzeitiger Beendigung

• die monatliche Mietzahlung (renta) und die Höhe der Kaution (fianza)

• die Modalitäten einer möglichen Mieterhöhung durch den Vermieter

• sowie die Verteilung von Nebenkosten und weiteren laufenden Aufwendungen

Auch der Zahlungstermin der Miete wird in diesem Abschnitt definiert. „In der Regel ist die Mietzahlung in den ersten fünf Tagen eines Monats fällig“, erklärt Natalia Bueno vom Maklerverband API. „Allerdings kann im gegenseitigen Einvernehmen auch ein anderer Termin vereinbart werden – etwa dann, wenn der Mieter sein Gehalt erst später im Monat erhält.“

Zusätzlich regeln die cláusulas, in welchen Fällen bauliche Veränderungen durch den Mieter zulässig sind – ein Punkt, der meist strengen Einschränkungen unterliegt. Auch die Untervermietung wird in vielen Verträgen ausdrücklich untersagt.

Anhang, Fotos und Inventarliste

Im letzten Teil des Mietvertrags findet sich in der Regel ein Anhang (anexo), der insbesondere bei möblierten Mietobjekten (amueblado) von großer Bedeutung ist. Hier wird das gesamte Inventar der Immobilie detailliert aufgelistet – von Möbelstücken über Elektrogeräte bis hin zu Einrichtungsgegenständen.

Immer mehr Vermieter dokumentieren den Zustand der Wohnung oder des Hauses zusätzlich mit Fotos, die dem Vertrag beigefügt werden. „Diese visuelle Bestandsaufnahme ist nicht verpflichtend, wird aber zunehmend zur gängigen Praxis“, erklärt Natalia Bueno vom Immobilienverband API. Sie dient beiden Parteien als objektive Grundlage im Falle späterer Unklarheiten oder Streitigkeiten.

Ein typischer Mietvertrag auf Mallorca umfasst – sofern nicht sämtliche gesetzlichen Vorgaben noch einmal im Detail aufgeführt werden – laut Bueno meist etwa drei Seiten Text zuzüglich des Anhangs mit Fotodokumentation und Inventarliste.

Dauer des Mietverhältnisses: Was gilt für Mieter und Vermieter auf Mallorca?

Die Dauer des Mietverhältnisses richtet sich auf Mallorca wesentlich danach, ob der Vermieter eine natürliche Person (persona física) oder eine juristische Person, wie beispielsweise eine Gesellschaft (S.L. oder S.A.), ist.

Ist der Vermieter eine natürliche Person und handelt es sich bei der Wohnung um eine vivienda habitual – also den ständigen Wohnsitz des Mieters –, so beträgt die Mindestmietdauer gemäß Gesetz fünf Jahre. Gehört die Immobilie hingegen einer juristischen Person, verlängert sich dieser Zeitraum auf sieben Jahre.

Bei Vermietungen, die ausschließlich als Urlaubsdomizil (vivienda turística) genutzt werden, gelten andere, meist deutlich kürzere Fristen, wie Alfonso Rodríguez von der Verbraucherschutzorganisation Consubal hervorhebt.

Möchte ein Vermieter eine längerfristige Bindung vermeiden, wird häufig ein Mietvertrag über elf Monate angeboten. Denn reguläre Mietverträge verlängern sich nach Ablauf von zwölf Monaten automatisch. „Wenn ein Mieter sich auf die elf Monate einlässt, ist das rechtlich in Ordnung“, erklärt Rodríguez. Daneben gibt es speziell auf Studentinnen und Studenten oder Saisonarbeitskräfte zugeschnittene Verträge, deren Laufzeit sich häufig an den jeweiligen Zeiträumen orientiert – beispielsweise das Studienjahr von September bis Juni.

Kündigung und Eigenbedarf

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt mindestens einen Monat. Wenn der Vermieter kündigen möchte, muss er dies mindestens vier Monate vor Ablauf des Vertrags mitteilen. Ein Eigenbedarf ist in Spanien grundsätzlich anerkannt, aber der Vermieter muss ihn beweisen können. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Maklergebühr

Seit Juni 2023 gilt in Spanien eine neue Regelung zur Maklergebühr: Bei der Vermietung von Wohnungen zahlt der Vermieter die Gebühr – nicht mehr der Mieter. So sollen Mieter besser geschützt werden. Für Sie als Vermieter oder Mieter ist es wichtig, diese Änderung zu kennen und in den Vertrag einzubeziehen.

Kaution und Pfand

Die Kaution (fianza) entspricht in der Regel einer Monatsmiete und wird beim zuständigen regionalen Institut hinterlegt. Vermieter dürfen die Kaution nur für nicht gezahlte Miete oder Schäden an der Wohnung verwenden. Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution innerhalb von sechs Monaten nach Vertragsende.

Nebenkosten und sonstige Kosten

Im Mietvertrag sollte klar geregelt sein, welche Nebenkosten (gastos) vom Mieter zu tragen sind. Üblich sind Kosten für Müllabfuhr, Treppenhausreinigung und Gemeinschaftsstrom. Manche Kosten sind hingegen vom Vermieter zu übernehmen. Wichtig ist, dass der Mieter eine monatliche Abrechnung erhält.

Strom, Gas und Wasser

Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse (luz, gas, agua) sind normalerweise vom Mieter selbst anzumelden und zu bezahlen. Der Vermieter muss sicherstellen, dass alle Anschlüsse aktiv und in gutem Zustand sind. Nach Vertragsende sollte der Zählerstand dokumentiert werden.

Grundsteuer IBI

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) zahlt der Eigentümer. Diese Steuer darf nicht auf den Mieter umgelegt werden. Bei Unklarheiten sollte dies im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden.

Illegale Vertragsinhalte

Manche Klauseln, die Vermieter manchmal in den Vertrag aufnehmen, sind in Spanien rechtswidrig. Zum Beispiel eine automatische Vertragsverlängerung über mehrere Jahre oder eine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung ohne gesetzliche Kündigungsfrist zu räumen. Solche Klauseln sind nichtig.

Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist in Spanien nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und meist an den Verbraucherpreisindex (IPC) gebunden. Erhöht der Vermieter die Miete, muss er dies mindestens 30 Tage vor Inkrafttreten schriftlich mitteilen. Pauschale oder willkürliche Erhöhungen sind nicht erlaubt.

Schönheitsreparaturen und Instandhaltung

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, die Mieter müssen jedoch kleinere Schönheitsreparaturen übernehmen, soweit dies im Vertrag geregelt ist. Wichtig ist eine klare Definition, was als Reparatur und was als Verschleiß gilt.

Rolle der Eigentümergemeinschaft

Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) ist, muss der Mieter die Gemeinschaftsordnung beachten. Manche Kosten der Gemeinschaft werden auf den Mieter umgelegt, etwa für die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen wie Pool oder Garten.

Rechte bei Mietrückständen

Bleibt der Mieter mit der Miete im Rückstand, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, die bis zur Zwangsräumung führen können. Wichtig ist eine genaue Dokumentation aller Zahlungsrückstände und Mahnungen.

Besonderheiten bei Ferienvermietung

Ferienvermietungen unterliegen auf Mallorca strengen Auflagen, inklusive Registrierungspflicht und speziellen Mietverträgen. Die Rechte und Pflichten unterscheiden sich deutlich von längerfristigen Mietverträgen. Auch die Preise und Nebenkosten sind oft anders geregelt.