Kurzzeitvermietung vs. Langzeitmiete auf Mallorca: Was ist erlaubt?

Einleitung

Warum dieses Thema so wichtig ist

Die Nachfrage nach Mietobjekten auf Mallorca ist ungebrochen – sei es für ein paar entspannte Urlaubstage oder als langfristiger Wohnsitz. Gleichzeitig verschärft die Politik die Regulierungen, insbesondere für die touristische Kurzzeitvermietung. Wer sich hier nicht informiert, riskiert Strafen oder sogar die Unvermietbarkeit der Immobilie.

Kurzzeit- vs. Langzeitmiete: Definitionen

Kurzzeitmiete (Ferienvermietung)

Als Kurzzeitvermietung – auch bekannt als Ferienvermietung oder touristische Vermietung – gilt in der Regel jede Vermietung mit einer Dauer von weniger als einem Monat. Auf Mallorca ist sie insbesondere durch das Tourismusgesetz (Ley del Turismo) geregelt. Diese Art der Vermietung richtet sich in erster Linie an Urlaubsgäste, die eine möblierte Unterkunft für einige Tage oder Wochen suchen.

Wichtige Merkmale:

• Maximale Dauer: Meist unter 30 Tagen
• Zielgruppe: Touristen
• Notwendigkeit einer Vermietungslizenz (ETV)
• Registrierung bei der Tourismusbehörde
• Besteuerung als Einkünfte aus touristischer Aktivität

Langzeitmiete

Was ist erlaubt? Die rechtliche Lage auf Mallorca

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung von Immobilien auf Mallorca sind komplex und haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert. Vor allem die Balearenregierung verfolgt das Ziel, den Wohnraum für Einheimische zu schützen und gleichzeitig den Tourismus in nachhaltige Bahnen zu lenken. Daher gibt es klare Unterschiede zwischen der Kurzzeitvermietung (oft auch als touristische Vermietung bezeichnet) und der Langzeitmiete.

Kurzzeitvermietung: Strenge Regeln und Lizenzpflicht

Wer eine Immobilie auf Mallorca für touristische Zwecke – also für Zeiträume unter 30 Tagen – vermieten möchte, unterliegt strengen Vorgaben. Die touristische Vermietung ist nur mit einer gültigen Lizenz erlaubt, die von der zuständigen Behörde, dem Consell de Mallorca, vergeben wird. Ohne diese sogenannte „ETV-Lizenz“ (Estancia Turística en Viviendas) ist die Vermietung illegal und kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden – diese reichen von mehreren Tausend bis über 40.000 Euro.

Zudem ist die Lizenzvergabe aktuell stark eingeschränkt: In vielen Zonen, insbesondere in Palma und im Süden der Insel, wurden keine neuen Lizenzen mehr vergeben oder bestehende sogar widerrufen. Der Grund: Die Balearenregierung möchte die Anzahl der touristischen Betten begrenzen und regulieren.

Weitere Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss sich in einer offiziell ausgewiesenen Zone für touristische Nutzung befinden.

• Eigentümer dürfen maximal 60 Tage pro Jahr vermieten, wenn es sich nicht um ihren Hauptwohnsitz handelt.

• Energetische Mindeststandards (mind. Energieklasse „F“) müssen erfüllt sein.

• Genehmigung der Eigentümergemeinschaft ist bei Wohnungen Pflicht.

• Eintragung im Tourismusregister der Balearen ist verpflichtend.

Langzeitmiete: Rechtssicher und vergleichsweise unkompliziert

Im Gegensatz zur touristischen Vermietung ist die Langzeitmiete rechtlich deutlich einfacher zu gestalten. Sie ist genehmigungsfrei, solange die Vermietung nicht als gewerbliche Nutzung erfolgt. In Spanien spricht man von einer Langzeitmiete, wenn das Mietverhältnis auf mehr als 30 Tage angelegt ist – typischerweise handelt es sich um Verträge mit Laufzeiten ab sechs Monaten bis zu mehreren Jahren.

Für Eigentümer bietet die Langzeitmiete mehr Planungssicherheit, weniger Verwaltungsaufwand und geringere rechtliche Risiken. Sie benötigen keine touristische Lizenz, müssen jedoch die allgemeinen Regelungen des spanischen Mietrechts („Ley de Arrendamientos Urbanos“, kurz LAU) einhalten.

Wichtig ist hierbei:

• Ein schriftlicher Mietvertrag mit klarer Laufzeit, Mietpreis und Kaution ist verpflichtend.

• Mieter haben gesetzlich geschützte Rechte, etwa ein Mindestmietrecht von fünf Jahren (bei Privatvermietern).

• Die Mieteinnahmen müssen in Spanien versteuert werden – entweder über die spanische Steuererklärung oder als Nichtresident über das Modelo 210.

🏡 Kurzzeitvermietung vs. Langzeitmiete – Vorteile & Nachteile im Vergleich

Tipp für Eigentümer:
Wenn Sie als Eigentümer sowohl eine solide Rendite als auch eine rechtssichere Nutzung anstreben, ist die Langzeitmiete oft die entspanntere Variante. Die touristische Vermietung lohnt sich vor allem dann, wenn Sie eine genehmigte Lizenz besitzen und bereit sind, die Vermietung professionell zu betreiben.

Welche Variante lohnt sich für wen?

🔹 Für Zweitwohnsitznutzer: Flexible Eigennutzung

Sie möchten Ihre Mallorca-Immobilie selbst nutzen – aber nicht das ganze Jahr über? Dann könnte die touristische Vermietung auf den ersten Blick ideal sein. So generieren Sie in Ihrer Abwesenheit Einnahmen und nutzen das Haus in der restlichen Zeit selbst.

✅ Vorteil: Eigennutzung und Einnahmen kombinierbar
⚠️ Aber: Ohne Lizenz ist das Modell nicht legal

Tipp: Wenn Sie keine Lizenz erhalten (können), könnte ein mittelfristiger Mietvertrag mit befristeter Dauer (z. B. 6–11 Monate) eine rechtssichere Alternative sein.

🔹 Für Langzeit-Auswanderer & Residenten

Wenn Sie dauerhaft oder langfristig auf Mallorca leben, empfiehlt sich die Langzeitmiete. Diese bietet stabile Einkünfte, verlässliche Mieterbeziehungen und meist weniger rechtliche Stolpersteine. Auch bei Eigentum in ländlicheren Gebieten wie Porreres, Llucmajor oder Campos ist diese Option sinnvoll.

✅ Vorteil: Stabilität, wenig Bürokratie
⚠️ Aber: Möglicherweise geringere Rendite als bei touristischer Vermietung

🔹 Für digitale Nomaden & internationale Expats

Viele internationale Mallorca-Fans möchten nicht nur Urlaub machen, sondern für einige Monate hier arbeiten oder leben – ob im Homeoffice, während einer Auszeit oder als „Workation“. Die Nachfrage nach flexiblen Mietlösungen ab drei Monaten ist in diesem Segment besonders hoch.

Empfehlung: Vermietung auf Zeit (90–180 Tage) – rechtlich als Langzeitmiete möglich, aber flexibel genug für moderne Wohnkonzepte. Eine attraktive Zielgruppe mit solventem Hintergrund!

Erforderliche Lizenzen, Steuern & Genehmigungen im Detail

Was Sie als Vermieter auf Mallorca unbedingt beachten sollten

Wer auf Mallorca eine Immobilie vermieten möchte – ob kurz- oder langfristig – bewegt sich schnell im Spannungsfeld zwischen Chancen und Auflagen. Damit Sie von Anfang an auf der sicheren Seite sind, haben wir Ihnen die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen zusammengefasst.

🔹 1. Die ETV-Lizenz: Voraussetzung für touristische Vermietung

Wenn Sie Ihre Immobilie an Urlaubsgäste für weniger als 30 Tage vermieten möchten, benötigen Sie eine ETV-Lizenz (Estancia Turística en Viviendas), auch bekannt als „Touristenlizenz“. Diese wird vom balearischen Tourismusministerium (Conselleria de Turisme) vergeben – allerdings nur unter bestimmten Bedingungen:

✅ Voraussetzungen u. a.:

• Immobilie muss auf einer touristisch freigegebenen Parzelle liegen

• Mindestenergieklasse C bei Neubauten oder D bei älteren Objekten

• Keine Verstöße gegen Bauvorschriften

• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungen)

• Eintrag im zentralen Register der touristisch vermietbaren Immobilien

⚠️ Wichtig: Seit 2018 gilt ein Aufnahmestopp für neue Lizenzen in vielen Regionen – besonders in Palma und anderen Küstenzonen. Nur in ländlichen Zonen (z. B. Pla de Mallorca) sind noch Anträge unter Auflagen möglich.

🔹 2. Langzeitmiete: Ohne Lizenz, aber mit Formalitäten

Die Langzeitvermietung (Mietverträge ab 30 Tagen) benötigt keine touristische Lizenz. Hier greifen die Regelungen des spanischen Mietrechts (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Dennoch sind einige Punkte verpflichtend:

✅ Erforderlich sind:

• Schriftlicher Mietvertrag mit Laufzeit und Kautionsregelung

• Anmeldung beim zuständigen Finanzamt (modelo 210 für Nicht-Residenten)

• Jahressteuererklärung über Mieteinnahmen (ggf. mit Steuerberater)

Auch wenn die Verwaltung vergleichsweise einfach ist, sollten Sie sich über Ihre Vermieterpflichten (z. B. Instandhaltung) sowie über den Kündigungsschutz für Mieter gut informieren.

🔹 3. Steuerliche Aspekte: Was muss versteuert werden?

Sowohl bei Kurzzeit- als auch bei Langzeitvermietung sind die Einnahmen in Spanien steuerpflichtig – unabhängig davon, ob Sie als Vermieter auf Mallorca wohnen oder nicht.

💡 Tipp: Als EU-Bürger können Sie Werbungskosten wie Reparaturen, Maklergebühren, Versicherung oder Zinsen abziehen – das lohnt sich besonders bei Langzeitmieten.

🔹 4. Weitere Genehmigungen & Pflichten

Abhängig von Art, Lage und Nutzung Ihrer Immobilie können weitere Auflagen gelten:

• Energieausweis (CEE): Pflicht für alle Mietobjekte

• Zivilrechtliche Haftpflichtversicherung: Besonders bei touristischer Vermietung empfehlenswert

• Meldung von Gästen: Bei touristischer Vermietung müssen Gäste digital an die Guardia Civil gemeldet werden (über das sog. „Hospederías“-System)

Zwischenfazit:
Die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen sind je nach Vermietungsmodell sehr unterschiedlich. Während die Langzeitvermietung rechtssicher und vergleichsweise unkompliziert ist, setzt die touristische Kurzzeitvermietung eine Vielzahl an Genehmigungen voraus – deren Einhaltung streng kontrolliert wird.

Aktuelle Markttrends & politische Entwicklungen

Wichtige Entwicklungen:

• Lizenzmoratorium verlängert: Seit 2018 dürfen keine neuen ETV-Lizenzen in vielen touristischen Zonen mehr vergeben werden. Dieses Moratorium wurde mehrfach verlängert – aktuell bis mindestens Ende 2026.

• Begrenzung der Bettenanzahl: Die Regierung der Balearen verfolgt das Ziel, die Zahl der Touristenbetten langfristig zu reduzieren – auch durch den gezielten Rückkauf von Lizenzen.

• Stärkere Kontrollen: Illegale Vermietungen werden verstärkt geahndet. Hohe Geldbußen (bis zu 40.000 €) drohen bei fehlender Lizenz oder Verstößen gegen Meldepflichten.

• Sozialverträgliche Wohnraumstrategie: In Städten wie Palma gilt ein kompletter Stopp der touristischen Vermietung in Mehrfamilienhäusern – zum Schutz des Wohnraums für Einheimische.

🛑 Fazit für Kurzzeitvermieter: Wer bereits über eine ETV-Lizenz verfügt, ist im Vorteil. Neue Genehmigungen sind kaum noch erhältlich. Für Investoren empfiehlt sich daher eine sorgfältige Prüfung der Lage und Zonierung.

🔹 2. Langzeitmiete: Politisch gefördert, aber reguliert

Im Gegensatz zur touristischen Vermietung wird die Langzeitvermietung von der Balearenregierung eher gefördert – allerdings mit einer Reihe von mietrechtlichen Schutzregelungen für Mieter.

Aktuelle Entwicklungen:

• Vertragslaufzeit: Mietverträge müssen mindestens fünf Jahre Laufzeit für private Eigentümer (oder sieben Jahre für juristische Personen) bieten.

• Kündigungsschutz: Mieter genießen einen weitreichenden Schutz vor Kündigung – Eigenbedarf muss glaubhaft belegt werden.

• Mietpreisbremse in Diskussion: In besonders angespannten Wohnlagen (z. B. Palma, Calvià) wird über eine mögliche Begrenzung der Mieterhöhungen diskutiert.

• Förderung von leistbarem Wohnraum: Eigentümer, die zu sozialverträglichen Preisen vermieten, sollen perspektivisch steuerlich entlastet werden.

✅ Fazit für Langzeitvermieter: Dieses Modell gilt als zukunftssicher und wird politisch gestützt. Wer rechtlich korrekt agiert, profitiert von stabiler Nachfrage – gerade bei Expats, Langzeiturlaubern und digitalen Nomaden.

🔹 3. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Immobilienmarkt auf Mallorca bleibt auch 2025 hochdynamisch. Die Nachfrage nach Mietobjekten – sowohl im touristischen als auch im dauerhaften Bereich – ist ungebrochen. Gleichzeitig sorgen folgende Faktoren für neue Herausforderungen:

Zwischenfazit:
Während die Kurzzeitvermietung politisch stärker eingeschränkt wird, bleibt die Langzeitmiete ein stabiles und wachsendes Segment. Wer flexibel bleibt und seine Strategie den Entwicklungen anpasst, kann auch künftig erfolgreich auf Mallorca vermieten.

Für wen eignet sich welches Modell?

Typisches Kurzzeitprofil:
Ein Investor oder Eigentümer mit Ferienimmobilie in attraktiver Lage, der Wert auf maximale Auslastung in der Saison legt, bereit ist, Service und Reinigung zu organisieren – oder eine Agentur damit beauftragt.

Beispiel: Eine moderne Villa mit Meerblick in Santa Ponsa mit bestehender ETV-Lizenz ist ideal für Wochenvermietung an Urlauber – besonders in den Sommermonaten.

🔹 Langzeitmiete: Planbarkeit, Kontinuität und soziale Verantwortung

Die dauerhafte Vermietung – meist ab sechs Monaten oder mit Jahresverträgen – spricht Eigentümer an, die...

• eine solide und planbare Einnahmequelle suchen

• wenig Verwaltungsaufwand wünschen

• keine touristische Lizenz haben oder erhalten können

• gesellschaftlich verantwortungsbewusst handeln möchten

• Langzeitmietern wie Expats, Einheimischen oder digitalen Nomaden Wohnraum bieten möchten

Typisches Langzeitprofil:
Ein privater Eigentümer oder Investor, der nicht auf saisonale Höchsterträge angewiesen ist, sondern auf zuverlässige Mieter und langfristige Stabilität setzt – oft mit steuerlichen Vorteilen und geringerem Aufwand.

Beispiel: Eine ruhige Gartenwohnung in Llucmajor oder Puig de Ros ist ideal für Paare oder Einzelpersonen, die sich auf Mallorca niederlassen möchten – mit sicherem Einkommen für den Eigentümer.

🔹 Hybrides Modell? Vorsicht, aber manchmal möglich.

Einige Eigentümer überlegen, ihre Immobilie zeitweise touristisch und zeitweise langfristig zu vermieten – z. B. im Sommer an Urlauber, im Winter an „Überwinterer“ oder Remote Worker.

Was Sie wissen sollten:

• Dies ist nur mit gültiger Lizenz (und entsprechendem rechtlichen Spielraum) möglich.

• Der Wechsel zwischen Kurz- und Langzeitmiete muss klar vertraglich geregelt sein.

• Finanzamt und Steuerberater sollten eingebunden werden – unterschiedliche Besteuerung!

Tipp: Ein hybrides Modell kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie besonders vielseitig ist – etwa eine Finca mit separatem Gästehaus, bei der Teile langfristig vermietet und andere saisonal genutzt werden können.

Fazit dieses Kapitels:
Die Entscheidung zwischen Kurz- und Langzeitvermietung hängt von vielen Faktoren ab – von rechtlichen Rahmenbedingungen bis hin zu persönlichen Zielen. Wer seine Immobilie gut kennt und sich ehrlich mit seinen Möglichkeiten auseinandersetzt, kann die passende Strategie entwickeln – oder sich professionell beraten lassen.

Empfehlungen für Eigentümer: Was Sie bei der Vermietung beachten sollten

Die Vermietung einer Immobilie auf Mallorca kann eine hervorragende Einnahmequelle sein – aber sie bringt auch Verantwortung und einige Hürden mit sich. Egal, ob Sie sich für Kurzzeit- oder Langzeitvermietung entscheiden, folgende Empfehlungen helfen Ihnen, typische Fehler zu vermeiden und langfristig erfolgreich zu sein.

1. Rechtliche Voraussetzungen prüfen – unbedingt!

Die wichtigste Grundlage jeder Vermietung ist die Rechtssicherheit. Besonders bei der Kurzzeitvermietung auf Mallorca gibt es strikte Vorschriften, die Sie kennen und einhalten müssen:

• ETV-Lizenz: Für Kurzzeitvermietungen ist eine offizielle Lizenz (Estancia Turística en Viviendas) Pflicht. Fehlt diese, drohen hohe Bußgelder.

• Meldung an das Tourismusamt: Jede Vermietung muss ordnungsgemäß registriert und gemeldet werden.

• Wohnzonen beachten: Manche Gemeinden erlauben keine touristische Vermietung in bestimmten Wohngebieten.

• Mietverträge: Achten Sie auf klare, schriftliche Verträge – auch bei Langzeitmieten.

• Steuern: Informieren Sie sich zu Einkommens- und Mehrwertsteuerpflichten sowie zur Meldung an das Finanzamt.

Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Fachanwalt oder erfahrenen Immobilienmakler prüfen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

2. Zielgruppe definieren und Immobilie darauf ausrichten

Wer seine Zielgruppe kennt, kann sein Angebot gezielt gestalten und vermarkten:

• Kurzzeitmiete: Urlauber suchen meist voll ausgestattete, attraktive Objekte mit Pool, Nähe zum Strand oder Stadtzentrum.

• Langzeitmiete: Hier sind ruhige Lage, gute Anbindung an Arbeitsplätze und Einkaufsmöglichkeiten wichtiger.

Gute Fotos, ausführliche Beschreibungen und eine gepflegte Immobilie sind selbstverständlich.

3. Professionelle Verwaltung und Service

Besonders bei Kurzzeitvermietungen ist eine professionelle Verwaltung wichtig:

• Reinigung und Wartung: Regelmäßige Reinigung zwischen den Gästen ist Pflicht.

• Schlüsselübergabe: Ein zuverlässiger Service schafft Vertrauen und gute Bewertungen.

• Kommunikation: Schnelle Antworten auf Anfragen erhöhen die Buchungsrate.

Für Langzeitmieten empfiehlt sich eine klare Regelung zu Wartung und Reparaturen im Mietvertrag.

4. Flexibilität und Geduld bewahren

Markt und Gesetzgebung auf Mallorca sind im Wandel. Wer flexibel auf Änderungen reagiert, hat langfristig mehr Erfolg.

• Bleiben Sie über neue Regelungen informiert.

• Passen Sie Ihre Strategie an Nachfrage und Preise an.

• Seien Sie geduldig – besonders bei der Langzeitvermietung dauert die Suche nach passenden Mietern manchmal länger.

Fazit:
Eine erfolgreiche Vermietung auf Mallorca ist mehr als ein Glückstreffer. Sie erfordert Know-how, Sorgfalt und oft professionelle Unterstützung. Doch mit der richtigen Vorbereitung können Sie Ihre Immobilie gewinnbringend nutzen und gleichzeitig zur Wohnraumversorgung auf der Insel beitragen.

Ferienvermietungslizenz – Pflicht oder Option?

Praxisbeispiele & Szenarien

Ein deutsches Ehepaar besitzt eine Finca bei Campos und nutzt sie selbst vier Monate im Jahr. Für die übrige Zeit beantragten sie eine Ferienlizenz und vermieten wochenweise an Urlauber – mit großem Erfolg. In Palma hingegen entschied sich ein Investor für Langzeitvermietung an Remote-Worker. Die Nachfrage war hoch, der Verwaltungsaufwand gering.

Vergleich: Vor- und Nachteile

Zusammenfassung & Fazit

Ob Kurzzeitvermietung oder Langzeitmiete – beide Modelle haben ihre Berechtigung auf Mallorca. Wenn Sie hohe Erträge und Flexibilität suchen (und bereit sind, sich mit rechtlichen Details auseinanderzusetzen), kann die Ferienvermietung attraktiv sein. Für alle, die Sicherheit und Planbarkeit bevorzugen, ist die Langzeitmiete eine verlässliche Option.

In jedem Fall lohnt sich die professionelle Beratung. Wir von Mallorca Topimmobilien stehen Ihnen dabei gerne zur Seite.

📬 Jetzt informieren & auf dem Laufenden bleiben!

Melden Sie sich für unseren Newsletter an und erhalten Sie regelmäßig aktuelle Infos rund um Immobilien, Recht & Trends auf Mallorca:      Jetzt zum Newsletter anmelden