Mallorca bietet ganzjährig hohe Nachfrage, hervorragende Flugverbindungen und stabile Immobilienpreise. Eine Ferienimmobilie ermöglicht nicht nur die Eigennutzung, sondern auch attraktive Einkünfte durch Vermietung.
Mallorca ist und bleibt eine der gefragtesten Destinationen Europas – nicht nur für Urlauber, sondern auch für Immobilienkäufer mit Weitblick. Eine Ferienimmobilie auf der Baleareninsel ist weit mehr als ein Rückzugsort für die schönsten Wochen im Jahr. Sie kann zugleich Kapitalanlage, Altersvorsorge und Einkommensquelle sein. Doch was macht Mallorca als Standort für eine Ferienimmobilie so besonders?
Sonne, Sicherheit, Stabilität: Drei entscheidende Faktoren
Mallorca punktet mit einer Mischung, die im europäischen Ausland selten zu finden ist.
Vorteil
Bedeutung für Immobilienkäufer
Ganzjährige Attraktivität
Auch im Winter zieht die Insel Sonnenhungrige an – ideal für durchgängige Vermietung.
Politische & wirtschaftliche Stabilität
Als Teil Spaniens und der EU gelten klare rechtliche Rahmenbedingungen für Eigentümer.
Hervorragende Infrastruktur
Flughafen, Krankenhäuser, Schulen, Gastronomie – vieles auf deutschem Niveau.
Ob Sie selbst die Immobilie nutzen oder als Feriendomizil vermieten möchten: Die hohe Nachfrage nach Urlaubsunterkünften auf Mallorca sorgt für stabile Auslastungen und attraktive Renditechancen.
Mallorca – mehr als „nur“ Strand und Sonne
Natürlich sind die türkisblauen Buchten, die charmanten Altstädte und das mediterrane Lebensgefühl starke Argumente für die Insel. Doch gerade in den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass Mallorca auch für nachhaltige Lebenskonzepte steht.
Homeoffice & Workation: Immer mehr Menschen möchten Arbeit und Urlaub verbinden. Ferienimmobilien mit stabiler Internetverbindung und ruhiger Lage sind daher besonders gefragt.
Ganzjahresbewohnbarkeit: Hochwertige Bauweise, Heizsysteme und moderne Ausstattung machen viele Immobilien auch im Winter attraktiv.
Nachhaltigkeit und neue Zielgruppen: Familien, Digitale Nomaden und Silver Ager suchen bewusst nach ruhigeren, naturnahen Alternativen zum Hotelurlaub.
Ein Standort mit Prestige und Perspektive
Mallorca genießt international einen exzellenten Ruf. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus:
Internationale Käuferschicht: Deutsche, Briten, Skandinavier und zunehmend Franzosen investieren in Ferienobjekte.
Begrenzte Neubauten: Strenge Bauvorschriften sichern das landschaftliche Bild – und die Exklusivität der bestehenden Objekte.
Langfristige Wertentwicklung: Die Preise für hochwertige Immobilien zeigen sich seit Jahren stabil – mit moderatem Wachstum.
All diese Faktoren machen Mallorca zu einem besonders attraktiven Ort für Ihr zweites Zuhause. Ob Sie als Kapitalanleger, Ruheständler oder Weltenbummler denken: Eine Ferienimmobilie auf Mallorca bietet Ihnen nicht nur Lebensqualität, sondern auch wirtschaftliche Perspektive.
Top-Lagen wie Palma, Port de Sóller oder die Südostküste bieten hohe Auslastung. Wer auf Rendite achtet, sollte auf Infrastruktur, Meerblick und Nähe zu Stränden achten.
Wenn Sie eine Ferienimmobilie auf Mallorca kaufen und vermieten möchten, ist die Wahl der Lage ein zentraler Erfolgsfaktor. Denn Lage bedeutet nicht nur „Meerblick oder Bergblick“, sondern beeinflusst entscheidend die Nachfrage, Mietpreise und den Wiederverkaufswert. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf genau prüfen, welche Gegend am besten zu Ihren Zielen passt – sei es zur Eigennutzung, zur Kurzzeitvermietung oder langfristigen Kapitalanlage.
Beliebte Regionen auf Mallorca im Überblick
Mallorca ist vielfältig: von lebhaften Küstenorten über ruhige Dörfer im Landesinneren bis zu exklusiven Wohngebieten mit Luxusvillen. Hier eine kurze Übersicht der meistgesuchten Lagen für Ferienimmobilien:
Region
Charakteristik
Vorteile für Vermieter
Mögliche Zielgruppen
Palma & Umgebung
Urban, kulturell, sehr gute Infrastruktur
Hohe Nachfrage, ganzjährig gute Auslastung
Städtereisende, Geschäftsreisende
Südküste (z.B. Cala d’Or, Campos)
Traumhafte Strände, familienfreundlich
Beliebt bei Familien und Paaren, gute Vermietbarkeit
Familien, Paare, Aktivurlauber
Nordwesten (Deià, Sóller)
Exklusive Villen, naturnahe Lage
Luxussegment mit höherem Mietpreis
Ruhesuchende, Luxusurlauber
Osten (z.B. Cala Millor, Cala Ratjada)
Größere Ferienanlagen, lebhafte Touristenzentren
Hohe Kapazität, stark saisonal
Junge Urlauber, Gruppen, Aktivurlauber
Inland & Bergregionen (z.B. Alaró, Binissalem)
Authentisches Mallorca, ruhig
Nische für individuelle Ferien, gute Alternativen
Ruhesuchende, Wanderfreunde
Worauf sollten Sie bei der Standortwahl achten?
1. Art der Nutzung
Überlegen Sie: Möchten Sie die Immobilie vor allem selbst nutzen oder vermieten? Für Eigennutzer sind oft ruhigere, landschaftlich reizvolle Orte attraktiv. Für die Vermietung hingegen lohnt sich häufig eine Lage mit guter Erreichbarkeit, Nähe zu Stränden oder touristischen Highlights.
2. Infrastruktur und Erreichbarkeit
Ein Flughafen in nur 15–30 Minuten Entfernung, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und medizinische Versorgung sind wichtige Kriterien für viele Urlauber. Auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder gute Straßen beeinflusst die Attraktivität.
3. Saisonale Schwankungen
Einige Orte auf Mallorca sind ganzjährig beliebt, andere eher in den Sommermonaten. Wenn Sie eine möglichst konstante Auslastung wünschen, ist es sinnvoll, auf Regionen zu setzen, die auch in der Nebensaison Gäste anziehen.
4. Zukünftige Entwicklung
Informieren Sie sich über geplante Bauprojekte, Infrastrukturmaßnahmen und Tourismusförderung. Positive Entwicklungen können den Wert Ihrer Immobilie steigern.
Beispiel: Beliebte Mikro-Standorte für Ferienimmobilien
Port Andratx: Exklusiv, viele Prominente, sehr hohe Preise, Luxusvermietung.
Santa Ponsa: Familienfreundlich, Golfplätze, gute Infrastruktur, starker Vermietungsmarkt.
Pollensa & Port de Pollensa: Authentisches Flair, Natur, ganzjährig attraktiv.
Cala Ratjada: Lebhaft, viele Restaurants und Strände, besonders bei jungen Urlaubern beliebt.
Fazit zur Lagewahl
Die Wahl der richtigen Lage auf Mallorca hängt maßgeblich von Ihren persönlichen Zielen und der geplanten Nutzung ab. Eine sorgfältige Standortanalyse schützt Sie vor Fehlinvestitionen und legt den Grundstein für eine erfolgreiche Vermietung. Dabei gilt: Je besser Sie die Wünsche Ihrer Zielgruppe kennen, desto einfacher finden Sie den perfekten Ort für Ihre Ferienimmobilie.
Für die touristische Vermietung ist eine Mietlizenz (ETV) zwingend notwendig. Diese wird nicht überall vergeben. Lassen Sie sich daher unbedingt professionell beraten, bevor Sie kaufen.
Wenn Sie eine Ferienimmobilie auf Mallorca kaufen und vermieten möchten, ist die Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich. Gerade beim Thema Kurzzeitvermietung gibt es klare Vorschriften, die Sie als Eigentümer unbedingt beachten sollten. Denn ohne die richtige Lizenz kann die Vermietung nicht nur unwirksam sein, sondern es drohen auch hohe Bußgelder. Deshalb erklären wir Ihnen, was Sie wissen müssen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Die Ferienvermietung auf Mallorca: Lizenzpflicht und Genehmigungen
Seit einigen Jahren verlangt die Balearen-Regierung für die Vermietung von Ferienimmobilien eine offizielle Tourismusvermietlizenz (Vermietgenehmigung) – auch bekannt als Registro de Turismo de Baleares (RTB). Ohne diese Lizenz dürfen Sie Ihre Immobilie nicht legal an Urlaubsgäste vermieten.
Wichtig: Die Vergabe dieser Lizenz ist streng reglementiert und an zahlreiche Bedingungen geknüpft.
Voraussetzung
Beschreibung
Liegenschaftstyp
Nur Immobilien, die nach den Bauvorschriften als Ferienobjekt zugelassen sind, erhalten eine Lizenz.
Gäste müssen beim zuständigen Amt gemeldet werden, um steuerliche Pflichten zu erfüllen.
Steuerliche Registrierung
Anmeldung bei der Steuerbehörde ist erforderlich, um Umsatzsteuer und Einkünfte korrekt zu deklarieren.
Was passiert, wenn Sie ohne Lizenz vermieten?
Die Behörden auf Mallorca kontrollieren den Ferienvermietungsmarkt zunehmend streng. Illegale Vermietungen können mit hohen Strafen geahndet werden – teilweise bis zu mehreren Tausend Euro pro Verstoß. Zudem riskieren Sie bei Beschwerden durch Nachbarn oder Mitbewerber behördliche Maßnahmen und eine Abmahnung.
Wie erhalten Sie die Ferienvermietlizenz?
Der Weg zur Lizenz kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein, im Wesentlichen folgen Sie diesen Schritten:
Prüfung der Immobilie: Eignung und Ausstattung werden überprüft.
Einreichung des Antrags: Bei der zuständigen Tourismusbehörde oder dem Rathaus.
Begutachtung und Zertifizierung: Vor-Ort-Termin durch Behördenvertreter.
Erhalt der Lizenznummer: Diese muss in jeder Vermietungsanzeige angegeben werden.
Viele Immobilienbesitzer arbeiten mit spezialisierten Anwälten oder Maklern zusammen, um den Prozess zu begleiten und sicherzustellen, dass alle Vorgaben erfüllt werden.
Weitere rechtliche Punkte, die Sie beachten sollten
Mietverträge: Auch bei Ferienvermietungen ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll, der die Rechte und Pflichten von Ihnen und Ihren Mietern klar regelt.
Versicherungen: Eine geeignete Versicherung für Ferienvermietung schützt Sie vor Schäden und Haftungsrisiken.
Nachbarschaftsrechte: Achten Sie auf Ruhezeiten und Hausordnungen, um Konflikte zu vermeiden.
Steuerliche Pflichten: Sie müssen Einkünfte aus Vermietung in Spanien deklarieren und gegebenenfalls eine Steuererklärung abgeben.
Zusammenfassung: Rechtssicherheit als Basis für Erfolg
Nur wer die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, kann eine Ferienimmobilie auf Mallorca langfristig und sorgenfrei vermieten. Die Ferienvermietlizenz ist dabei das zentrale Dokument, das Ihnen den Zugang zum legalen Markt ermöglicht. Eine sorgfältige Planung und professionelle Unterstützung helfen Ihnen, teure Fehler zu vermeiden und das volle Potenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen.
Renditen zwischen 4–6 % sind realistisch – je nach Lage, Ausstattung und Marketing. Wichtig ist ein professionelles Management und eine ansprechende Ausstattung.
Nachdem Sie nun die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen, stellt sich natürlich die Frage: Wie rentabel ist eine Ferienimmobilie auf Mallorca wirklich? Die Mietrendite und die Wirtschaftlichkeit Ihrer Investition sind entscheidende Faktoren, die Sie vor dem Kauf sorgfältig kalkulieren sollten. Nur so können Sie sicherstellen, dass sich Ihre Immobilie nicht nur als Traumobjekt, sondern auch als sinnvolle Kapitalanlage bezahlt macht.
Was versteht man unter Mietrendite?
Die Mietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Sie gibt Ihnen einen schnellen Überblick, wie viel Ertrag Ihre Immobilie erwirtschaftet – vor Steuern und Kosten.
Realistische Mietrendite auf Mallorca
Die Bruttomietrendite für Ferienimmobilien auf Mallorca liegt häufig zwischen 3 % und 6 %, je nach Lage, Objektzustand und Vermietungsstrategie. Dabei gilt:
Top-Lagen und Luxusimmobilien erzielen oft geringere Renditen, bieten dafür aber Wertsteigerungspotenzial und stabile Nachfrage.
Einsteigerobjekte und Apartments in touristisch starken Gebieten können höhere Renditen bieten, sind aber oft saisonabhängig.
Wichtig: Die Bruttomietrendite berücksichtigt noch nicht die laufenden Kosten. Daher lohnt sich auch ein Blick auf die Nettomietrendite.
Kosten, die Sie einplanen sollten
Damit Ihre Kalkulation realistisch bleibt, müssen Sie neben dem Kaufpreis auch die laufenden Ausgaben berücksichtigen:
Als Vermieter müssen Sie Einkünfte in Spanien versteuern. Ein lokaler Steuerberater hilft bei der Deklaration und beim optimalen Setup (z. B. Kauf über eine Firma).
Nachdem Sie sich einen Überblick über die Mietrendite und Wirtschaftlichkeit verschafft haben, ist es nun wichtig, die steuerlichen und verwaltungstechnischen Aspekte einer Ferienimmobilie auf Mallorca zu verstehen. Denn gerade bei Immobilien im Ausland kann die Steuerplanung komplex sein – und die richtige Organisation spart Ihnen Zeit, Nerven und Geld.
Steuerliche Pflichten beim Kauf einer Ferienimmobilie auf Mallorca
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen verschiedene Steuern an, die Sie kennen sollten:
Steuerart
Beschreibung
Höhe
Grunderwerbsteuer (ITP)
Fällt bei Gebrauchtimmobilien an
Ca. 8–11 % des Kaufpreises
Mehrwertsteuer (IVA)
Bei Neubauten oder Erstverkauf
10 % des Kaufpreises
Stempelsteuer (AJD)
Auf notarielle Beglaubigungen
Ca. 1,5 % des Kaufpreises
Jährliche Grundsteuer (IBI)
Kommunale Steuer auf Immobilienbesitz
Ca. 0,4–1,1 % des Katasterwerts
Steuern auf Mieteinnahmen aus Ferienimmobilien
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern. Hier die wichtigsten Punkte:
Nicht-Residenten-Steuer (IRNR): Wenn Sie nicht in Spanien wohnen, beträgt die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen aktuell 24 %.
Residenten-Steuer: Als in Spanien ansässiger Steuerzahler müssen Sie Ihre Einkünfte im Rahmen der Einkommensteuererklärung angeben.
Abzugsmöglichkeiten: Laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Werbung, und Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden.
Tipp: Lassen Sie sich hier unbedingt von einem spanischen Steuerberater unterstützen, um Doppelbesteuerung zu vermeiden und alle legalen Vorteile zu nutzen.
Verwaltung der Ferienimmobilie: Professionell oder selbstgemacht?
Die Verwaltung einer Ferienimmobilie umfasst verschiedene Aufgaben: Buchung der Gäste, Schlüsselübergabe, Reinigung, Wartung, und vor allem die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben.
Option 1: Selbstverwaltung Sie organisieren alle Abläufe selbst, was vor allem bei einer Immobilie in der Nähe und bei geringem Vermietungsumfang sinnvoll sein kann. Vorteil: Kostenersparnis und volle Kontrolle. Nachteil: hoher Zeitaufwand und Aufwand bei Problemen.
Option 2: Professionelle Hausverwaltung Viele Eigentümer übergeben die tägliche Vermietung einer professionellen Agentur. Diese übernimmt:
Marketing und Buchungen
Gästebetreuung
Reinigung und Instandhaltung
Abwicklung von Zahlungen und Steuern
Das kostet zwar eine Provision (oft zwischen 15 % und 25 % der Mieteinnahmen), erleichtert Ihnen aber das Leben erheblich und sorgt für reibungslose Abläufe.
Praktische Tipps zur Verwaltung
Nutzen Sie digitale Tools zur Buchungs- und Zahlungsverwaltung (z.B. Airbnb, Booking.com, eigene Websites).
Halten Sie regelmäßigen Kontakt zur Verwaltung oder zu Dienstleistern vor Ort.
Erstellen Sie einen klaren Notfallplan (z.B. für Reparaturen oder Beschwerden).
Dokumentieren Sie alle Ausgaben und Einnahmen sorgfältig für die Steuererklärung.
Zusammenfassung: Steuern und Verwaltung richtig meistern
Die steuerlichen Pflichten sind komplex, aber gut planbar. Eine professionelle Beratung und zuverlässige Verwaltung helfen Ihnen, Stolperfallen zu vermeiden und die Rendite zu sichern. Die Investition in eine Ferienimmobilie auf Mallorca lohnt sich besonders, wenn Sie von Anfang an auf solide Organisation und rechtliche Klarheit setzen.
Planen Sie mit Rücklagen für Instandhaltung und Leerstände
Nutzen Sie professionelle Foto- und Buchungsportale
Vermeiden Sie Objekte mit rechtlichen Altlasten
Nachdem wir Ihnen die Grundlagen rund um Lage, Recht, Wirtschaftlichkeit und Verwaltung einer Ferienimmobilie auf Mallorca nähergebracht haben, möchten wir Ihnen nun wertvolle Praxistipps mit auf den Weg geben. So können Sie Fallstricke vermeiden und Ihre Investition optimal nutzen – denn Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen.
1. Besichtigen Sie die Immobilie vor Ort
Vertrauen Sie bei einer so wichtigen Entscheidung nicht nur auf Bilder und Beschreibungen im Internet. Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Wunschimmobilie persönlich zu besichtigen – idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten und bei verschiedenen Wetterlagen. So erhalten Sie ein realistisches Bild von Lage, Umgebung und Zustand.
Ein erfahrener Makler mit tiefen Kenntnissen des Marktes auf Mallorca ist Ihr bester Partner. Er kennt nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch alle rechtlichen Besonderheiten, Behördenkontakte und kann Sie bei der Preisverhandlung unterstützen. So sparen Sie Zeit und schützen sich vor unangenehmen Überraschungen.
3. Prüfen Sie die Mietlizenz sorgfältig
Die sogenannte Touristenlizenz ist in vielen Gemeinden Pflicht für Ferienimmobilien, die vermietet werden sollen. Fehlt diese, drohen Bußgelder oder sogar die Untersagung der Vermietung. Verlassen Sie sich nicht nur auf Aussagen des Verkäufers, sondern lassen Sie die Lizenz beim zuständigen Amt bestätigen.
4. Kalkulieren Sie konservativ
Gerade bei Ferienimmobilien kann es zu saisonalen Schwankungen und Leerstand kommen. Planen Sie daher Ihre Einnahmen vorsichtig und berücksichtigen Sie alle Kosten – auch unerwartete Reparaturen oder Verwaltungskosten. So bleiben Sie finanziell flexibel.
5. Achten Sie auf Ausstattung und Zustand
Eine gut ausgestattete und gepflegte Immobilie lässt sich leichter vermieten und erzielt höhere Preise. Achten Sie auf moderne Küche, gepflegte Bäder, klimatisierte Räume und einen attraktiven Außenbereich – Balkon, Terrasse oder Pool sind klare Pluspunkte.
6. Sorgen Sie für eine professionelle Vermarktung
Eine ansprechende Präsentation auf mehreren Plattformen (Airbnb, Booking.com, eigene Webseite) ist der Schlüssel zum Erfolg. Hochwertige Fotos, aussagekräftige Beschreibungen und schnelle Kommunikation mit potenziellen Mietern erhöhen die Buchungsrate deutlich.
Erstellen Sie einen verständlichen Mietvertrag, der Rechte und Pflichten von Mietern und Vermieter klar regelt. Legen Sie auch Hausregeln fest, z.B. zur Nutzung von Pool, Ruhezeiten oder Müllentsorgung. Das sorgt für weniger Konflikte und schützt Ihre Immobilie.
8. Nutzen Sie lokale Dienstleister
Für Reinigung, Wartung und kleinere Reparaturen lohnt es sich, zuverlässige Partner vor Ort zu haben. So können Sie schnell reagieren und die Zufriedenheit Ihrer Gäste sicherstellen – was sich positiv auf Bewertungen und Folgevermietungen auswirkt.
9. Bleiben Sie flexibel und lernen Sie dazu
Der Ferienimmobilienmarkt ist dynamisch. Informieren Sie sich regelmäßig über neue gesetzliche Regelungen, Trends im Tourismus und die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe. So können Sie Ihre Immobilie immer optimal positionieren und Ihre Rendite maximieren.
Mit der richtigen Immobilie und professioneller Unterstützung lässt sich auf Mallorca eine stabile Rendite erwirtschaften. Unser Team begleitet Sie gern auf dem Weg zur erfolgreichen Vermietung.
Jetzt, wo die Tage wieder kürzer werden und wir es noch gar nicht fassen können, dass der Traumsommer 2018 tatsächlich schon vorbei sein soll, überlegen Sie vielleicht, ob nicht genau jetzt die richtige Zeit wäre, den Sommer nochmal zu verlängern und einen langgehegten Inseltraum wahr werden zu lassen.
Sonne, Strand und Meer und das am besten rund ums Jahr – wer träumt nicht von einer eigenen Immobilie mit Meerblick auf Mallorca? Immer mehr Menschen entscheiden sich dafür, diesen Wunsch endlich in die Tat umzusetzen und sich nach einer kleinen Wohnung oder auch größeren Immobilie auf der Sonneninsel umzusehen.
Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte sich im Vorfeld eine möglichst genaue Strategie zurechtlegen. Doch Achtung – es gibt vieles zu beachten! Was genau, das erfahren Sie in diesem Artikel. Nach der Lektüre dieses Artikels haben Sie dann die Sicherheit, dass Ihr Traum von der Immobilie auf Mallorca nicht nur in Erfüllung geht, sondern Ihnen auch dauerhaft Freude bereitet.
